营收增幅不足5%！扩张计划下我爱我家员工减少近9% 相寓管理规模收缩丨财报AlphaGo

2019年，在归母净利润增速还算亮眼的同时，我爱我家营业收入及毛利的增幅较小。在扩张规划下，其在人员工数量却较2018年削减近9%。此外，该公司“相寓”在管规模下降，平均出房周期延迟

[原文来自：www.11jj.com]

标点财经研究员  黄凤清

春节事后的很长一段时间内，往日在各小区忙碌穿梭的房屋中介经纪人，没了踪影。受新冠肺炎疫情影响，小区实行封闭治理，线下带看受阻，房屋中介公司业绩备受袭击。

作为国内首家上岸A股主板市场的栖身综合处事类企业，头顶“房产中介第一股”光环的我爱我家控股集体股份有限公司（下称我爱我家，000560.SZ）今年一季度的业绩数据惹人饮茶注目。其2020年一季报浮现，申报期内营业收入同比缩水50.55%，归属于上市公司股东的净利润（下称归母净利润）吃亏1.63亿元，扣除非经常性损益后，吃亏额扩大至1.66亿元。

而在2019年，我爱我家归母净利润同比增进31.13%，乍看之下示意不俗。但标点财经研究员发现，在归母净利润增速还算亮眼的同时，该公司营业收入及毛利的增幅较小；在扩张规划下，在人员工数量却较2018年削减近9%。此外，其长租公寓品牌“相寓”规模下降，平均出房周期延迟。

2017年，昆百大A完成对北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称北京我爱我家）控股权的收购，后者从而实现曲线上市。按照当时的业绩承诺，北京我爱我家截止2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日实现的扣除非经常性损益及募集配套资金影响后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积净利润，拜别不低于5亿元、11亿元及18亿元。截止2019年12月31日，北京我爱我家累计扣非归母净利润实现18.75亿元，踩线完成对赌，业绩承诺杀青率为104.17%。

自完成重组以来，我爱我家最高市值展现在2019年4月9日，盘中市值一度达到199.28亿元。而截止2020年5月26日收盘，其市值为73.02亿元，较峰值时大幅蒸发63.36%。

营收增幅不足5% 员工削减近9%

我爱我家2019年年报浮现，该公司去年实现营业收入112.11亿元，较2018年增进4.86%；实现归母净利润8.27亿元，同比增进31.13%。而凭证其营业收入及营业成本角力，2019年毛利同比增进5.98%。

在营收及毛利增幅均不大的景遇下，我爱我家的归母净利润若何实现三成以上的增进？

标点财经研究员发现，这在必然水平上仰仗于其主营生意之外的收益增进。具体来看，该公司2019年投资收益为0.43亿元，同比增进8.61%；首要由政府津贴构成的其他收益达0.79亿元，同比大增51.33%；公允价钱更改收益则由2018年的-0.37亿元增进至2019年的0.74亿元，首如果因为生意性金融资产（大部门为理财富品）发生的公允价钱更改收益由负转正。投资收益、其他收益、公允价钱更改收益3项合计约1.96亿元，同比大增259.64%。

此外，其营业外收入亦增厚了业绩。我爱我家2019年营业外收入为0.41亿元，包括罚款收入、违约金等，同比增幅达57.83%。

若将非经常性损益剔除，我爱我家2019年扣非净利润为7.35亿元，同比增幅仅12.28%，远不及其归母净利润增幅。

在2018年年报中，我爱我家提出，未来三年规划实现生意笼盖国内首要大中城市70 座，门店达1万家，经纪人数量达10万人，房屋资产治理规模达100万套的计策方针。

一年以前，进展若何呢？2019年年报浮现，我爱我家主营生意笼盖国内19个首要一二线城市，门店总数跨越3400家，拥有员工近5万人，与三年方针对比仍有较大距离。要想实现方针，未来两年需大举扩张51座城市，增加跨越6500家门店，经纪人数量至少增加5万人。

然而，在2019年，其员工人数不升反降。至2019岁终，该公司在人员工数量为47864人，相较2018岁终削减了4551人，削减幅度为8.68%。个中，发卖人员共39857人，较2018岁终削减3475人，降幅为8.02%。

我爱我家营收、归母净利润、扣非净利润一览（单元单子：亿元）

数据起原：公司年报

相寓规模收缩 出房周期延迟

公开资料浮现，我爱我家自1998年开展房地产经纪生意，当前形成了以房地产经纪为核心生意、协同成长房屋资产治理生意和商业资产治理生意的式子。

个中，房地产经纪生意包括二手房生意、新房生意及国外生意；房屋资产治理生意首如果相寓的运营；商业资产治理生意运营产品涵盖社区购物中心、沿街商铺、步行街、写字楼等多种商业形态，个中“昆百大”专注于大型购物中心的运营治理，北京我爱我家2019年5月收购的湖南蓝海购企业经营有限公司则是社区商业及商业公寓发卖运营专业处事商。

我爱我家透露，公司于2015年提出多元一体化五年成长计策，历经五年，经由生意构造的迭代调整，公司二手生意收入供献占比下降至50%摆布，多元化计策根本杀青。

从该公司2019年的营收构成可以看到，其经纪生意营业收入仅小幅增进4.26%，在公司营业收入中的占比为51.01%，较2018年的占比略低。新房生意营收同比增进16.50%，在公司营业收入中的占比由2018年的15.29%提高至16.99%。资产治理生意营收同比增进13.13%，占比由2018年的15.48%提高至16.70%。

不过，经纪生意依然是我爱我家主营中毛利率最高的生意，2019年为34.26%，且较2018年提高6.49个百分点。而新房生意、资产治理生意的毛利率均有不合水平的下降，对公司整体毛利率形成拖累。个中，资产治理生意的毛利率为21.22%，较2018年下降2.87个百分点；新房生意毛利率为19.75%，较2018年低出9.11个百分点。

新房生意和房屋资管生意被我爱我家寄予厚望。其在2019年年报中说起，在2020年的生意拓展规划中，将提升新房生意、房屋资管生意的收入占比，包括实现相寓保有量的增进。

但从某种水平上讲，相寓在2019年的成长并不十分幻想。对比2018年、2019年的数据来看，相寓在管规模在2019年逐渐下降，2018岁终、2019年6月末、2019年9月末、2019岁终依次为30.3万套、29.24万套、28.5万套、27.6万套，2019年一年削减了2.7万套；相寓2019年全国全年平均出租率达95%，与2018年相当，后者为94.9%；2019年全年平均出房周期为12.6天，而2018年只要9.7天。

对于相寓规模的收缩，我爱我家注释称，经由研判租赁市场的改变趋势，相寓自2019年岁首起头就主动调整构造，降低不良库存，僵持以运营周转效率为核心策略，聚焦租赁需求不乱提升的区域。

相寓在管规模逐渐下降（单元单子：万套）

数据起原：公司年报、半年报、季报