24万亿贷款流向房地产，土地收入又创新高！房价(4)

一方面债务负担扩大，另一方面却遭遇了历史上最严格监管，去年银信通道和银证通道被斩断，今年资管新规出台，都是直指房地产融资，目的就是要掐断房地产和银行的联系。规避原来这种影子银行拼命给房地产输血的情况，现在据说开发贷融资要求极为苛刻，要求四证齐全，同时还要满足自有投入资金不低于30%，否则免谈。这就愁坏了要拿地的开发商，拿地阶段不可能有四证，所以银行开发贷这块，就别想了。只能想其他办法了。 [原文来自：www.11jj.com]

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另外一大块资金来源叫做前端融资，原来主要来源于信托，基金和民间资本，现如今信托和基金基本也可以不用想了，民间资本全是高利贷，而且僧多粥少，民间资本比去年更贵了。基本都涨了50%左右，所以任大炮说的一点都没错，现在真是相当的困难。

 

现在那些在香港上市的开发商们，优势就来了。他们还可以在海外发债，但是海外发债随着美债不断提升，其实融资成本也在抬升，而且他们还有一个风险，那就是未来美元要走强，这还债的压力就更大了。但总体而言比国内还是便宜不少。所以在香港上市的这些大公司，看起来还没有那么糟糕。未来他们可能会开始抢夺式并购，给中小开发商收尸。现在一些开发商其实已经停工烂尾，跟2014-2015年的状况已经类似，知道房子很值钱，但是没钱封顶了，只能先烂在那里。现在要做的就是将开支不断的压缩，争取能够活过这个冬天，希望等到下一个楼市牛市到来。

 

也有一些开发商会激进一些，他们通过明股实债的方式融资，把股份卖给民间金融公司，甚至把土地证抵押过去，然后融资继续建设，希望建成后能够回款续命，但这么干风险极大，一旦建成后卖不出去，那么这些股份就全都转成了债务，他可能瞬间就资不抵债要破产了。

 

所以2018-2019年，将是房地产市场大洗牌的2年，大量开发商可能会被兼并，大量的项目会烂尾，而聪明的开发商们会在销售上，竭尽所能，尽快回款以图自救，傻一点的基本就是停工烂尾，用装死的方式冬眠，但跟冬眠唯一不同的是，他不知道这个冬天会有多长。

 

有人说不对啊，前两天的数据显示，2018年前4月，50城市土地收入11000亿元，同比增长了48%，这可一点不像缺钱的，这其实也是开发商自救的手段，叫做饮鸩止渴。我们刚才也说了，要想要开发贷，你就得有土地有项目，这样你才有抵押物，能融资加杠杆，如果你啥也没有，银行凭什么借给你钱呢？不拿地当场就死，拿地的话，短期借来一笔高利贷，等开工运转起来了，到银行拿到开发贷，再把之前的高利贷还了还能有不少剩余，开发商跟购房人是一样的，他们看到的历史经验表明，敢于逆势扩张的，最后等调控一放松都发财了，反倒是保守的一调控就收手的最后都出局了。所以现在才会有这么多开发商仍然去赌命。殊不知，如果这个房地产冬天，稍微长一点，可能就会尸横遍野。

房价不跌难以降杠杆

建立房地产长效机制，首先是房地产的定位。过去20年的一个误区是过分强调房地产的市场定位。实际上，各国政府对房地产行业都有公共政策的干预，目的是为普通老百姓提供可负担的住房条件。中央明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这意味着确认住房的公共品性质。降低房子作为投资投机工具的属性，需要公共政策的干预。

构建房地产长效调控机制，有很多角度可以着手，包括增加人口流入城市的住宅土地供给、租购同权、共有产权、发展租赁市场等，这些都是构建长效机制的有益探索。但需要强调的一点是，不能把长效机制等同于增加土地供给，或者主要是增加土地供给。很多人认为房价高是因为土地供给受限，在过去几十年城市化的过程中，我国城市规模不断增大，在金融的支持下，多少土地供给才能满足投资性房产需求呢？