最全商铺投资干货！有意向的小伙伴可以看过来

投资商铺的小伙伴可能一直都不太了解 [原文来自：www.11jj.com]

或者说是没有那么了解 [转载出处：www.11jj.com]

关于商铺的知识你又了解多少呢？ 

 除了经常挂在嘴边的“一铺养三代”

难道就没有一点实质性的东西可说了吗？

中元君今天就带你好好了解一下

商铺回报率

一般出租商铺回报率：投资回报率=年租金/总房款x100%

一般售出商铺回报率：投资回报率=（售出价-购入价）/购入价x100%

在实际操作过程中，出租商铺回报率要考虑到实际收益，比如：进场费、递增等其它收益综合。而售出商铺回报率也要考虑到租金收益和实际支出的持有期间的供楼利息成本和本金收益及进场费等收益和支出。

商铺使用率（实用率）

商铺使用率也就是商铺的建筑面积利用率，指商铺的使用面积与建筑面积的比例，其中商铺套内使用面积是指商铺套内房屋使用空间面积；商铺建筑面积指套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。

租金递增

基本意思是租金的依次增加。

在商业物业出租过程中，因为商业物业租赁时间长，会有租金递增出现。 在实务操作的表现就是递增是在前一年的基础上的租金增加，一般表述为百分比，如每年递增6%、每两年递增6%、从第三年起每年递增6%等不同的表达方式。也有直接表述为递增金额的，比如每年递增1000元、每两年递增2000元、从第三年起每年递增1500元等。具体的递增点数和金额是以具体的商铺和市场接受度来定的。

商铺的面宽和进深

商铺的面宽和进深是泛指商铺的门面宽度和长度，两者相对应。商铺的长度叫进深，它的宽度叫面宽，也叫开间。但商铺的面宽多是指商铺的门面宽度，而开间更多是针对商铺里面的宽度。商铺面宽包括两面边墙体各一半的宽度，端头位置含端头的整个墙体宽度在内。

商铺的层高和净高

商铺层高：从字面上理解也就是商铺的高度。根据国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”。

商铺净高：商铺净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”。

净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=净高+楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。在一般的买卖租赁实际操作过程中一般是就层高进行约定，而许多人在交房验收时测量的是净高，忽视了楼板厚度。

建筑面积与使用面积（实用面积）

建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积。

房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。在实际操作过程中，不同的房屋性质（商铺、写字楼、厂房、住宅、公寓、酒店等）会有不同的计算方式和表现形式。

产权年限

指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

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