绿色足迹︱房地产项目的绿色能效评估

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编 辑 团 队

原文/ CityMetric staff   翻译/ 杨滔

文献/ 王卓群      校验/ 陈依佳  

编辑/ 众山小   排版/ 黄云萍

一

城市

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编

者

按

房地产公司们组成了一个全球联盟，并致力于改善全球房产业的绿色能效——这便是ULI绿图建筑性能中心的由来。通过对散布于全球39个国家、5000多处房产的分析，研究发现绿图计划成员的减排成效显著，其带来的减排总量相当于多种了800多万棵树！那么，哪些地产公司是用水更少，，哪些公司碳减排成效更卓越？哪些地产公司是唯一的能源消费增加者，同时却用水最少？又有哪些优秀的最佳实践者，开拓了新的方法与技术，为全球建筑节能减排事业做出了巨大贡献？《绿图绩效评估报告2016》将一一为你解答。

ULI绿图（greenprint）建筑性能中心是一个由房地产业主组成的顶级全球联盟。其投资者和战略合作伙伴致力于改善全球房产业的绿色能效。通过测量、标杆管理、知识共享、实施最佳绿图实践，绿图计划的成员力争到2030年实现温室气体排放量减少50％。绿图建筑性能中心的成员共同使用绿图的环境管理..从地产、资金和投资组合的角度出发，跟踪、报告、设置基准和分析能源、排放、水和垃圾处理的表现。..支持全面的数据管理和分析，使会员能够依此采取行动改进建筑性能，降低成本。《绿图绩效评估报告2016》（参考文献1，如需下载请公号后台留言索取）基于对绿图成员（战略合作伙伴除外）收集的5,414个地产（散布在39个国家、建筑面积总计1.23亿平方米）开展了分析。报告显示在过去几年中绿图计划成员的减排成效显现。

 一、骄人成绩

连续第六年，参与绿图计划的地产公司真正实现了节能节水减排减污染。自2009年以来，参与绿图计划的建筑物能耗下降了13.7％，温室气体排放量减少了16.5％，用电减少了14.9%，用水量减少了10.9％。其减排的总量相当于少消耗了743,183桶石油、33,897户家庭没有使用任何能源、67,806辆汽车没有上路、或者多种了八百多万棵树。

图一、过去六年绿图计划的平均碳指标

在碳减排方面，如果到2030年建筑物要减少50％的排放量，那么地产公司必须每年减排2.4％。但是参与绿图计划的成员企业目前正以每年超过3％的速度减排。如果这个速度得以保持，绿图计划成员在2024年之前达到IPCC的目标，成绩惊人。在用水方面，到2050年，在气候变化、人口增长和城市化的加压作用下，全球淡水需求预计将比2015年水平增加55％。预测表明到2025年全球三分之二的人口可能面临水资源紧缺的问题。这使得有效的水资源投资战略和技术开发变得至关重要。但自2009年以来，绿图计划成员在相同的房产项目中减少了10.9％的用水量。拥有众多居住者或游客以及水景或灌溉地的房产是房地产业用水的大户。例如，多户住房、办公室和零售地产会比工业用地单位面积上有更多的居住者和绿色空间的用水需求。但值得注意的是，从2009年到2015年，绿图计划成员多户住宅的用水量有所增加。

图二、不同地产类型用水需求

绿图计划成员六年来的整体表现突出，去年一年的表现也是夺人眼球。2014至2015年，成员整体能耗下降3.4％，温室气体排放量减少3.9％，用电量减少3.6%，用水量减少4.8％。这些结果使得绿图计划会员可能会步调一致地超过共同设定的长期目标，即到2030年将碳排放量减少50％。在六个美国城市中，参与绿图计划的建筑物遥遥领先于各地的平均水平。2014年到2015年之间实现了5％，6％甚至10％的减排。此外，2014至2015年，绿图会员每年节约了4200万美元的成本。

具体来看，在减排方面，在2014 - 2015年整个绿图计划投资组合中，工业地产是唯一增加能源消费的地产类型。这一增长可能是宏观经济因素走高增加对工业地产的利用所导致。ULI 2015年房地产新兴趋势报告指出，工业地产被认为是投资和发展最有前途的商业地产类型。这主要是由于需求上升，零售和工业空间关系的变化，以及美国制造业的反弹。用水方面，工业地产用水最少，多户住房用水最多。考虑到多户住房用水的需求，如洗衣机、洗澡、做饭和美化环境，这一现象也可理解。

图三、不同用地类型的碳排放强度

在减少能源方面，使用可再生能源对于帮助绿图计划成员更好实现减排目标显得越来越重要。减少能源使用是降低排放的一种方式，转向可再生能源是另一回事。 绿图计划成员已经尝试了安装在地可再生能源系统、购买可再生能源信贷，并采购可再生能源。2015年，绿图计划成员增加使用了8.7％的非现场可再生能源使用和65％的现场可再生能源发电。

在废物管理方面，发达国家产生的废物占温室气体总排放量的1％至8％。垃圾处理的主要方法是垃圾填埋，垃圾分解成温室气体甲烷其全球变暖潜力比二氧化碳强20倍。其他废物处理方法包括焚烧，堆肥和回收，这些都是造成全球变暖的因素。其实，最好的减少废物对环境的影响是减少产生量。绿图计划产品组合中的零售地产每平方米产生的废物量比任何一个比其大得多的地产都要少，且其中大部分是用于回收的材料。

二、不同地产类型表现不尽相同

当然，不同类型的地产表现也不尽相同。大多数国家的碳排放主要由城市产生。随着全世界的城市化率不断上升，城市中心的地产表现至关重要。在主要城市，办公楼商业房地产都是能耗最高的。这也是最吸引投资的部门。能源使用强度受当地因素的影响，包括气候、经济等。例如，巴黎的办公室地产每平方米比绿图计划中的其他城市地产项目使用更少的能源。这可能是由于巴黎全年气候相对温和，可以保持舒适环境又没有太多机械干预（如大型空调）。了解相关的绩效目标和节能潜力可以帮助业主减少能源使用和排放。在美国大多数的主要城市，绿图计划产品组合中的办公楼地产都减少了能源使用，并且绿图计划会员几乎在所有有基准条例的市场都减少了能耗消费。同样令人印象深刻的是，在绿图计划的会员中，即使是那些已经表现非常好的地产主也实现了进一步的节能。

图四、不同建筑形态的能耗

图五、不同建筑形态的能耗

办公室地产用水与全职当量（FTE）的数量相关。用水量随着居民密度的增加而增加，FTE常常比用户的房屋大小或其他因素能更好地预测用水量规范化指标。 一些城市（如旧金山、西雅图和波士顿）则与这一趋势不同。这可能是由于当地对用水的调节更加严格，居民对节水意识更提高，和/或因为气候较温和，需要较少使用水来降温。

图六、不同建筑形态的用水情况

图七、不同建筑形态的用水情况

如上所述，在过去一年中工业地产在能耗、用水等各方面都有所增加。冷冻储藏库的能耗尤其高。平均能耗占运行小时数的百分比显示，每平方米能源消耗普遍随着营业时间的增加而增加。零售地产中，封闭的空调零售中心每平方米使用的能源比所有其他地产类型都多，因为这些设施需要加热、冷却和通风。未封闭的购物区每平方米使用的水量超过所有其他零售类型。主要用水需求是水景，如喷泉和其他地产设施。

多户住房在高层建筑中每平方米使用的能源比其他多户住宅更多。这主要由于加热、冷却和通风室内走廊有较高的能量需求，以及电梯操作等原因。花园地产每平方米用水量最高，部分原因是需要灌溉的园林面积较大。

三、最佳实践贡献巨大

绿图计划会员之所以能在在减少环境影响方面取得这样实质性的进展，最佳案例的学习起到了很大的作用。2015年的一些最佳实践值得借鉴。

综合：使用数据来推动决策

数据跟踪、基准测试和分析是绿图计划环保项目的基础。七年来，绿图计划注意到那些组织收集和分析数据的机构都成功识别了提升绩效的可能性。如PGIM 房地产。PGIM在加利福尼亚州伯林盖姆（Burlingame）的湾岸科技办公园区有20栋相同设计的建筑。该公司对20栋建筑物的地产性能数据进行审查, 使地产管理能够识别出清晰的低成本/高机会。为了改进，他们选中了五座大楼。经过三年的实施后, 数据跟踪显示能源消耗量减少了 23%, 饮用水使用量减少了15%,绝对废弃物减少了26%。

节能：承接照明改造

对于照明占30％以上能耗的建筑物而言，照明改造是一项重要的战略。到2027年，广泛使用LED可以节省大约348 TWh（与没有使用LED相比）的电力，相当于每年44家发电厂的产力（每个1000兆瓦），总共可节省300多亿美元。以英联邦合作伙伴为例，在寻求提高效率的可能性时已经取得了能源之星的办公室财产投资组合经理94分的评分，确定照明改造超过200个固定装置的话将大大减少能量需求。该项目每年将能源成本降低3.5万美元，这意味着在两个月内就完全收回投资。

节水：本塔尔·肯尼迪

本塔尔·肯尼迪专注于在受旱灾地区的地产中推行负责任的用水。在2015年，其办公室投资组合实现了在其全美的投资组合中减少14.6％的标准化水量 。虽然使用了很多技术，但以下实践是最有效也最普遍的，如园林绿化和灌溉组成20%的办公室用水，应用耐旱植物在园林绿化中可以减少灌溉用水量，业主可以通过在水龙头中增加曝气器来减少水量的使用。另外，也可以安装传感器来测量消耗量，安装低流量夹具替换低效夹具。本塔尔·肯尼迪还主动与租户接触，通过标牌或电子邮件来改善用水行为。如通过每月一次的海报和通讯环保主题来促进地产管理者和租户之间的合作。

基于过去的成绩，绿图计划成员还在不懈努力，开拓新的方法和技术实现目标。大致趋势包括鼓励更多的租户参与、在投资过程中融入可持续性、不断开发新技术等。这些尝试的成功都将为全球建筑的节能减排事业作出贡献。

About 译者：

郝正博，本科就读于北京交通大学铁道运输专业，目前同济大学博一在读，研究方向为先进公共交通系统，希望能够广交志同道合的朋友，欢迎大家与我联系！

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