天河区新房库存仅支撑3.4个月！二手有笋盘101㎡报价仅350万元

天河新盘库存告急 价高量少

据广州市住房和城乡建设..网站数据显示，截止到12月14日，天河新建商品房可售房源仅有1595套。 [原创文章：www.11jj.com]

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按照天河区11月新房去化速度，仅能够支撑3.4个月。

7月份因阳光家缘网站调整暂无数据

这对于已经三年无宅地出让的天河区来说，货量如此少也属正常。而且，今年截止到目前，广州已挂牌土地上仍未有天河宅地出现。

11月中旬，乐居君曾汇总过广州各区二手房源均价，越秀区以52367元/㎡高居首位；天河区以47851元/㎡紧随其后，海珠区亦破40000元/㎡。

同样是近日，2018年11月广州市中介促成二手住宅新增放盘面积数据出炉，新增放盘面积继续下滑；另外，11月广州市各区中介促成二手住宅签约数据显示，广州中心城区二手住宅成交在签约宗数、签约面积及环比下降方面，均不敌外围区域。

      中心六区二手成交数据中，，海珠、白云及天河位居签约宗数前三甲，海珠、天河、白云位居签约面积前三甲，越秀、白云、天河、黄埔的签约面积环比下降幅度依次递增，均超30%。而中心区十大活跃板块中天河区仅有天河北板块上榜，45宗的签约宗数占据天河区326宗签约宗数的1/7。

乐居君觉得，天河区在各大数据榜单中着实“霸道”了些！

不过，这时候仍旧挂牌的二手房源，看来是铁了心要售出！客户成交宗数下降，反而是为执着抄底的买家提供了更多选择。

众所周知，天河区位处广州新城市发展中轴，拥有具有强大人口集聚和辐射的商务办公区珠江新城，发展潜力仍然处于上升期。天河区内部，珠江新城称王，天河北教育热度不减，东圃版块也甚嚣尘上。

然而，当更多的人聚焦于天河上述三大热门板块时，乐居君认为，如果能看清自身需求，适当反其道而行之，在天河区置业定居也不是没有可能。从地段优势、配套质量上看，天河公园周边，尤其公园东及公园南，或许是可以给予关注的焦点片区。

从城市规划大格局上看，天河公园以南经员村，便与琶洲广州国际金融城隔珠江而望；天河公园连接黄埔大道与中山大道，占地70.7公顷，被广州市规划院评选为广州市8条经典跑步去处之一，错过了2018年广州马拉松的小伙伴可以每天来这里打卡，备战下一次马拉松；天河公园站，总建筑面积达7.86万㎡，相当于2.3个公园前站、3.3个杨箕站，是目前亚洲最大的在建车站，也是未来广州地铁十三号线二期、十一号线、二十一号线三线换乘站。

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除此以外，片区附近还拥有暨南大学附属第一医院、中山大学附属第六医院、广州市天河区中医医院、广州市第四十四中学、广州市第113中学、天河软件园等配套，更有公交贯通南北。

综合而言，政务、医院、交通、教育、公园等配套完备，地铁开通后，房价还会有一定程度的上浮空间。

目前，天河公园附近在售的新住宅盘有新世界·天逸五期，129-295㎡三至五房，对外释放均价约85000元/㎡。129㎡入门房源剩余3套，142㎡入门房源剩余1套样板间。

不过，如果不是壕，一手房市场还是听听价格感慨下就好。二手楼市或许会有新的际遇。

乐居君走访天河区棠石路附近的二手房门店，询问天河公园片区二手房源成交客户特征，多为非刚需人群，或是不差钱的壕主，或为子女入学购置，或者看中未来地铁潜力，或者看中当前可观的租赁市场。中介点评说，此片区除了房源楼龄较长、部分房源没有电梯以外，基本没有太大硬伤。

中介称，天河公园东门附近二手电梯房均价在5万元/㎡左右，楼梯房主流均价3.5~4.5万元/㎡不等。从成交数量上来看，几家中介门店二手房月成交套数悬殊比较大，少则五六套，多则二三十套。此种成交，相比以前也是有明显下滑。目前，步行仅需3分钟便能走完全程的棠石路，沿途分布有中原、链家、裕丰等四五家中介门店，可以想象之前二手房市场的火爆程度。

2018年下半年，一手二手市场相比以前均有明显趋冷，二手房市场比一手更为冷淡。二手房主大幅降价吸引买家，买家又因市场下行持观望态度。中介表示：卖家“能卖多不卖少”与买家“买涨不买跌”之间的矛盾，一定程度造成了买卖双方的僵持局面。与市场博弈，拉长交易时长，这显然是不利于双方成交的。

从已成交二手房源的买卖双方分析，卖方急售、适当降价、见好就收可以吸引不少买家，或者买家明确自身需求并果断决策、及时出手，一项交易才会较为顺利地达成。当然，此种交易是针对置换或刚需买房客户来说的。倘若买房为投资方，达成交易的意愿也会打些折扣。

中介告诉乐居君，广州市四十四中学附近的一套99㎡的二手教师宿舍，以460万元的价格成交。此房源最初报价600万元，至成交时已经直降140万元！而买方同时认为460万元的价格很合适。如此，交易达成。

无独有偶。据乐居君了解，棠石路有一笋盘房源也在着急出手：101㎡三房两厅两卫，南向，过五唯一，目前底价350万元。

中介表示此房源具有明显的价格优势。乐居君也有关注到中介门店里的笋盘价格，同样350万元左右的预算，能够买的住房面积不足90㎡；而101㎡的房源，对外报价超400万元。

此房源位于9楼，目前是一梯两栋的楼梯房；不过据了解，房东已签订加装电梯的协议。目前，该房源被房东出租，101㎡的三房被分隔成一间一室一厅和四间一室一卫，利用率高，年租金估计有10万元。房源视野开阔，阳台处可眺望天河公园；房型也比较方正；房源上面即是天台，可以实现大件衣物晾晒、绿色菜园种植、露台无烟聚餐等功能。

房东称，如果客户是首套刚需的话，通过适当贷款申请，首付只需50万元就可拿下。

相比于20年的楼龄，乐居君觉得，这套房源对于自住的刚需或者改善一族来说，值得考虑抄底。毕竟，小区环境安静，周边街区商肆也比较多，生活成本也不算高，教育氛围也可以，全市老旧小区微改造也在有序推进。

乐居君走访周边小区，房源楼龄都差不多。中介称，楼龄相对短一些的小区有海景花园，但小区价格5.6~6.7万元/㎡，面积区间为126㎡~174㎡。

阳光酒店旁边的建筑即为海景花园

乐居君还发现，虽共享同一个天河公园，但片区二手房价还是有些明显差距。公园西门小区二手最低单价也超5万元/㎡，公园东门附近二手房均价4万元/㎡左右。据相关人士统计的11月天河区各二手房价，上文所提的急售笋盘，位于天河鸿运花园小区，房价处于天河区较低水平。

中介一致表示：买房这事因人而异，预算与需求很难达成完全匹配；二手房购买更是需要明确核心需求；意向市中心的刚需自住买家，若对房价下跌期望过多，可能会错失购房良机。

目前，广州市旧改如火如荼，员村板块珠江以北的程界西村，旧改标准不低于潭村。中介称，与潭村同属于地铁5号线的员村，也有想要参与旧改的愿望。

倘真如此，员村旧改势必会搅动周边房价，黄埔大道以北的天河公园东难逃影响，但恐怕就不再是现在的房价了。

不过，房地产市场向来风云诡谲。作为成年人，牵涉大额资金的房屋买卖交易这事儿，还需要自己充分考量和斟酌。

部分数据来源：广州市房地产中介协会、盛记评楼

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