穷病，商业地产最难治的病| MalltoWin Weekly

 猫头鹰周报（MalltoWin Weekly) [原创文章：www.11jj.com]

穷病，已经算的上是商业地产最大的病。然而，穷病，是病又不是病。这一轮商业地产建设大潮已至顶峰，对中小型商业地产企业而言，非专业者出局，将是未来几年最残酷的现实。

2018-07-08

“这世界上只有一种病，穷病。”

手捧一大桶纸巾进入影厅，两个小时后眼泡红肿着出来。《我不是药神》，击中的最大泪点就是穷病之下的现实规则的残酷。

药就是命，穷则命短。

4万块钱一瓶的正版药背后是最残酷的竞争法则：活命的机会只留给市场中的“强者”或叫“有钱人”。

这个法则对于商业地产，甚至整个地产行业而言都是如此，这是一个“穷”不起的行业。

资金链就是命，对中小型开发商而言，断链则近乎于丧命。上半年楼市限购与银行信贷收紧，已经越来越多的商业地产项目投资中断、陷入停工，甚至开业后的现金流困难。

类似的案例似乎比比皆是：

某二线城市颇具实力的地产商，百万平米大盘商业住宅配比70:30，产业、商业的投资风险较大，在缺乏银行更多资金注入的情况下，纵使2017年住宅回款20-30亿，项目依然陷入停滞。

CBRE报告称今年购物中心的竣工量比去年下滑16%，购物中心建设潮已至顶峰。

商业地产的建设大潮即将过去，但“穷病”始终困扰着这个行业：

穷病，已经算的上商业地产最大的病。然而，穷病，是病又不是病。

病，皆是自身与外界不耐受而导致。与白血病不同，商业地产的病都是大多都是企业自找的病。

中小型开发商更是如此。企业发展的机会主义、投资决策的随意性，商业地产至少一半的败局都是在投资决策的那一刻就已确定，而这也毕竟导致商业项目的“少年夭折”和中小型商业地产企业的“英年早逝”。

对中小型商业地产企业而言，非专业者出局，将是未来最残酷、却不得不接受的现实。

专业至上，穷则独善其身。

评估自身企业资源优势，做最擅长的事，赚最擅长的那份钱。或专注于投资和资管，强化投融资的专业能力；或专注于运营，强化运营体系和建设。

不是赚产业链每个环节的钱，而是选择产业链的一环价值最大化，依然可以成为王者。

专业至上，穷则变、变则通、通则久。

野蛮生长的大潮已过，这是一个重组的时代：重组线上与线下、重组资源与资本、重组人才与组织、重组国企与民企、重组效率与公平。

放下机会主义下所形成的经验，以人为出发，以“变化了的人”和“不断变化的人”，包括消费者、雇员和与你打交道的政府，换一种思维，重新创业，为时不晚！

最后一句：专业至上，请相信专业的力量。

1

商业地产资讯

中国购物中心建设达到顶峰 未来几年或走下坡路

英国《金融时报》7月2日报道，多年来，中国零售业房地产建设一直在全球独领风骚。但如今，随着开发商受困于供给过剩和电商崛起，此类建设已达顶峰并有可能在未来几年走下坡路。

世邦魏理仕跟踪的中国17个大城市，去年建成近1000万平方米的新购物空间，相当于1.4万个足球场。但今年该数据将降至790万平方米，同比下降16%。

即便新购物中心建设放缓，其总量仍将快速增长。根据预测，到2019年中国30个大城市内建筑毛面积超1万平方米的购物中心数量，将从约1000余个增至1400多个。

2018年6月全国购物中心开业32个 

据联商网&搜铺网统计，6月全国新开业各类商业项目32个（不含专业市场、游乐园、酒店及写字楼裙房，且商业面积≥2万㎡），新增商业体量超307万方。

下半年是全国商业项目开业的集中期，6月则是逐步放量的开始。今年6月的32个开业数量与去年相比稍有逊色，但每年同期略有浮动也属正常。

比较以往统计的数据后发现，2018年6月新开商业项目数量比2017年同期相比虽少了4个，同比下滑约10％，但与2016年同期相比仍有上涨。

瑞房联合体136.1亿拿下上海新天地旗舰地块

7月5日，备受关注的黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块（新天地）竞买结果出炉：瑞安房地产联合太平洋保险、永业以136.1亿总价将其拿下，楼板价约44,963元/平方米，预计该项目的总投资将超过250亿元。

据了解，此次参与竞买的另一家企业为上海实业。至此，历时近30年的淮海路新天地开发将进入收官阶段。　 

13座万达城完成交割，融创已获利213.56亿元

融创中国公告表示，该集团收购13家万达文旅城项目91%权益之交易，已经在2018年6月底全部完成交割，融创支付完毕438.44亿元的全部对价。

融创公告表示，13个万达城91%权益对应的净资产公允价值约为人民币670亿元，高于本次交易的438.44亿元的代价。

言外之意，融创称仅此次交易即获利213.56亿元。万达将负责持有物业（包括主题乐园、万达茂、酒店、影视产业园等）的管理。此外，每年融创还需向万达方支付5000万元的品牌许可使用费。

首创钜大3.63亿元拿下南宁一地块 

预计建奥特莱斯

7月6日晚间，首创钜大有限公司发布公告称，公司全资附属公司上海钜礐获准以约3.63亿元拿下南宁一宗地块，首创钜大将间接持有该地块，预计发展为奥特莱斯商业综合项目。

公告披露，该地块编号GC2018-050，，占地总面积约10.2万平米，位于南宁市兴宁区昆仑大道以南、塘根路以东，为批发零售、住宿餐饮及物流仓储用地，土地使用年限为批发零售用地40年、住宿餐饮用地40年、物流仓储用地50年。

绿地获得四川自贡国际文化跨贸产城项目 

占地510亩

7月2日，绿地集团宣布，绿地西南顺利获得510亩自贡国际文化跨贸产城项目。

自贡国际文化跨贸产城项目预计总投资150亿元，地处高新区南湖生态城板块，距离市政府3公里。

根据规划，国际文化跨贸产城项目拟打造跨贸产业中心、文化商业中心和生态生活中心。产业发展上，将重点发展以彩灯、盐、恐龙等特色文化为代表的创意产品展销，以及国际文物文化艺术品展示、交易，促进自贡及四川的文化对外贸易，形成辐射川滇黔渝地区的国际和内贸商品交易中心，以及国际文化跨贸中心。

深圳卓越油松片区更新项目规划公布 将打造25万平米商住综合体

6月29日，深圳龙华区城市更新局发布关于龙华街道油松片区城市更新单元规划草案，该项目未来将打造成为25万平米的大型商住综合体。

该项目位于龙华街道梅龙路与工业路交汇处东北角，更新单元用地面积8.1万平米，拆除用地面积7.96万平米，其中开发建设用地面积3.94万平米，容积率6.34，计容积率总建筑面积25万平米，贡献率高达51%。

绿地投资500亿布局遵义 

同步携手贵阳启动城市更新核心项目

7月6日，绿地控股集团股份有限公司与贵州遵义市签署协议，拟投资500亿元在文旅康养、科创新城等广泛领域实现战略合作。标志着绿地区域综合产业投资与精准扶贫协同的创新模式正式在贵州遵义落地。

而位于贵阳市的绿地贵铝工业遗址公园和文化产业园项目同日举行启动仪式，这也是绿地在贵阳重大城市更新项目中落下的关键一子。

根据协议，绿地与遵义的战略合作包括在大基建、金融、会议会展、文旅康养、酒店集群、科创新城、高铁新城等领域。其中，绿地拟投资167亿元，在新蒲新区打造包括特色精品酒店集群、国际艺术文化交流中心等产业在内的鹭湖国际文化生态旅游度假区以及特色文化商业街区项目。

此外，绿地还将与当地国有企业遵义交旅投资（集团）有限公司联手，就遵义会展新城中央商务区项目等项目和酒店品牌管理输出等方面开展全面合作。

王健林一个半月内完成7家万达广场腾挪

据财联社报道，最近一个半月内，万达完成了海口、绍兴、柳州等7家万达广场投资公司，及4家区域地产公司、1家酒店管理公司合计12家公司的内部腾挪。

期间，万达将这12家公司的股东由万达商业管理集团变更为万达地产集团，这显示万达商管集团去地产化正在加速。

董事长王健林年初曾明确表示，地产集团用以消化商管集团的地产业务，并开发万达广场重资产。

宝能地产或将于2022年前上市

据《财经》独家报道，宝能地产于2017年开启的上市计划正在推进中，并计划在2022年前上市。

A股将是其首选，但并不排除在香港上市的可能。报道称，宝能地产的上市路线之一将是IPO，在其完成战略投资的引入之后，将于2019年前向证监会提交资料，而其海外主体公司宝能国际集团也计划在2018年后于香港IPO或借壳上市。

《财经》称，宝能制定的业绩目标为在2017至2022年合计销售9767亿元，届时它自认会在市场份额上进入行业前八。但在2017年，宝能地产实际销售额为119亿元，同比下降16%，这一业绩在业内可能排在百名开外。

佳兆业商业“变奏”提速 

发布三大全新产品线

6月29日，佳兆业商业集团举行品牌升级发布会，宣布三大全新商业产品线：佳纷广场（区域型）、佳纷天地（社区型），及K-link（对外管理输出）。

同时，发布会上亦首次对外透露佳兆业商业未来战略发展规划及全新企业品牌理念。

提出 “OIM”战略规划，即通过搭建资产运营、业态孵化、轻资产输出三大..，共建商业生态。

绿城中国压低现金流

据明天地消息，本周杭州开发商发出内部通知，要求员工紧急改善公司的现金流，引起了投资者的关注。

该通知提出了三点计划，以改善公司的财务状况，包括“尽一切努力加快销售”，“全面加速收集 资金“和”控制支付流出。“

美国购物中心第二季度空置率达到8.6% 创六年最高水平

房地产研究公司Reis Inc.的数据显示，随着更多消费者转向在线购物，第二季度美国购物中心空置率达到8.6%，第一季度为8.4%。Reis称，危机后的最高空置率出现在2011年第三季度，当时的空置率达到9.4%。全美各种实体零售门店都感觉到了购物放缓。例如，Reis研究的77个都市区域中，第二季度有55个区域的露天购物中心的空置率都上升。

沿街购物中心以及其他邻里和社区购物中心受到的影响尤为严重，这些购物中心遭遇了九年来表现最差的季度。Reis表示，4-6月期间约380万平方英尺的空间空置，令此类购物中心的空置率升至10.2%。

2

商业地产融投资

北京合生汇56亿元CMBS成功发行

创上半年全市场最大规模

6月26日，由长城证券担任主承销商的 “长城证券—北京合生汇资产支持计划” 于上交所成功发行，是2018年上半年全市场规模最大的CMBS产品。

本次北京合生汇CMBS发行规模56亿元，包括优先档53亿元和次级档3亿元。其中优先档期限为21年，预期年化收益6.0%—7.0%。

该项目由合生创展集团主导并提供担保增信，北京合生愉景房地产开发有限公司为原始权益人，专项计划底层资产为北京合生汇商业综合体。

资料显示，该综合体位于北京CBD东区繁华金角之上，建筑面积17.6万平方米，地下4层地上8层，其中包含着面积7.4万平方米的5A级商务写字楼。

复星国际拟分拆复星旅文于港交所上市

7月4日晚间，复星国际有限公司发布公告称，公司建议分拆全资附属公司复星旅游文化集团（开曼）有限公司并于香港联交所主板独立上市。

公告披露，复星旅文集团以全球家庭客户为中心，致力为其提供综合一站式旅游、度假及休闲体验。其主要从事高端休闲酒店、度假村及旅游目的地的开发、管理和运营，并提供旅游产品、娱乐及其他旅游及文化相关服务。

复星旅文集团目前运营地中海俱乐部、开发及运营三亚亚特兰蒂斯及其他旅游目的地，以及其他旅游相关之文化、演艺、艺术、娱乐、旅行产品及相关服务。

桥水基金正式入华

据《华尔街日报》报道，全球最大的对冲基金公司桥水已获准向中国机构投资者和高净值投资者出售投资产品。

根据中国证券投资基金业协会网站消息，这家美国公司设在上海的子公司桥水（中国）投资管理有限公司（Bridgewater (China) Investment Management Co.）已于6月29日获得中国私募基金管理人牌照，正式成为境内私募管理人。

桥水（中国）于2016年3月就已经设立，2017年3月其法定代表人由桥水基金创始人达利欧变更为王沿，但始终没有在境内发行过产品。此次桥水正式在基金业协会备案登记，也意味着其必须要在6个月内发行产品。

阳光城发行不超49亿公司债获批

24个月内完成

7月4日，阳光城集团股份有限公司公告称，其公开发行不超过49亿元的公司债券获得中国证监会核准批复。