沦为资本“打工仔”，才是商业地产最佳避险出路 | 2018商业地产轻资产管理输出类盘点

 猫头鹰日志（MalltoWin Log)

[原创文章：www.11jj.com]

市场风险正在加大，规模扩张让位于风险把控。“沦”为资本的“打工族”，这可能是很多商业地产企业的必由之路，也是最踏实的道路。

2018-07-15

狂飙猛进之后，中国的商业地产正在走向盘整期。

一个重要的标志就是自2016年开始的输出管理模式的轻资产化日益兴起。短短两年，这种模式已经成为万达、大悦城、凯德、爱琴海等一大批商业地产企业扩张的主流方式。

输出品牌和管理，以专业能力赚取服务费或管理费的方式，是成熟市场中商业地产专业运营的普遍选择，尤其在酒店行业相当兴盛。

而这种模式的盛行有一个基本原因：市场风险加大，规模扩张让位于风险把控。

过去十年，规模增长是地产乃至商业地产战略规划的首位。但随着商业地产供给高峰来临，实体经济普遍下滑，在整体商业环境不确定因素日益增加的时候，企业必须把风险管控放在第一位。

经济和市场上行之时，商业地产企业重点关注投资回报率的高低。而现在的投资决策必须首先考虑和评估投资的退出机制与具体路径。

对于重资产的商业地产而言，降低风险的路径，其实就是让资产变轻，说白了就是在资产层面的投入尽可能的最小化，小到“小股操盘”或者干脆纯粹的“输出管理”而不投入资本。

目前看，当商业地产行业越来越多的企业采用输出管理模式，那么“去地产化”也就成为了行业的一种普遍趋势。

避险，就成了经济商业地产企业的普遍选择。

因为，在当下的市场环境中，一个残酷的现实就是：

在一个被金融绑架的行业里，没有一家商业地产企业敢说自己的资产里的钱是自己的。

沦为资本的“打工族”，这可能是很多商业地产企业的必由之路，也是最踏实的道路，因为：

靠专业赚的辛苦钱，才是自己口袋里的钱。

10年前，住宅开发商开始思考干商业地产，那是被城市规划和住宅调控给逼得，情非得已。

如今，干上商业地产的开发商又要面临一个抉择，转型成为擅长投融资的资本家还是转型成以专业致胜的运营专家。

事实上，后者依然有着广阔的前景、更高的市盈率和更高的估值，而商业地产的专业打工族之路才刚刚开始，先练好专业，接下来或许在新经济周期的推动下，在REITs市场的加持下，打工皇帝之路就在脚下！

典型商业地产企业轻资产项目

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万达商管集团

万达商管集团由原来的商业地产集团更名而来，以轻资产为主、重资产持有为辅，定位商业物业持有及管理运营，将是万达集团核心企业。更名成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，使公司战略更清晰，商业模式更纯粹。

截至2017年底，万达商管集团已在全国开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等235座万达广场，持有物业面积3151万平方米，年客流31.9亿人次。2018年计划开业52个万达广场。

万达的轻资产模式

第一种是投资类

投资类就是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商，竣工运营后移交给别人，这其中还有一个资本化程序；

第二种是合作类

合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成，这是目前万达力推的模式。

对此轻资产模式开发的万达广场，王健林在2017年总结大会上给出了一组数据，2017年，轻资产万达广场开业24个，新发展轻资产万达广场47个，其中合作类签约37个，超过年初发展的25个轻资产的目标。

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中信泰富万达广场

去年6月，大连万达商业地产股份有限公司和香港中信泰富（中国）投资有限公司宣布合作，后者旗下位于上海嘉定的的商业项目委托万达商业运营管理，并使用万达广场品牌。

这是万达在上海的首个轻资产输出项目。

总面积超33万方，含14.7万方购物中心及3栋SOHO写字楼，商场部份为地下1层和地上5层，计划于今年10月1日开业。

这个全新的购物中心是万达商管集团重点打造的精品商业项目，也是2018年万达集团在全国范围内打造的8大创新项目之一

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青岛青特万达广场

根据青岛市规划局网站消息，5月18日，青岛青特万达广场项目规划公示。这是青岛城阳区首座万达广场，也是万达广场在青岛落子的第五座万达广场，更是万达在山东布局的又一轻资产模式的万达广场。

万达集团与青特置业合作开发，这和在山东临沂的中心万达广场、日照万达广场有着相似的模式，都是和当地企业合作开发的轻资产模式。

总建筑面积117760.10平方米，地上4层，局部5层，地下2层，地下车位规划785个。商场包含影院、多品牌主力店、商业步行街等购物餐饮功能。

未来规划

万达广场在一、二线城市缓慢扩张的同时，已经加速向三线、四线城市下沉。

据悉，随后开业的三线、四线城市尤其是山东的不少地市的万达广场都将以轻资产模式运营。

今年年初的万达集团年会上，王健林在宣布万达商业2020年以后全部变为轻资产。

2

爱琴海商业

2017年12月31日，红星商业宣布自2018年1月1日开始正式启用“爱琴海商业集团”作为新的商业管理品牌，并明确持续以资产管理业务为核心的商业发展战略。

爱琴海商业集团是红星美凯龙集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理..。集团称，此次品牌切换将完成公司品牌与产品品牌一体化，实现产品价值与品牌价值共享。

2017年，是爱琴海资产管理业务发展最快的一年，全年新签约项目18个，新进驻广东茂名、宁波慈溪、广西崇左、烟台、昆明等地，布局华南新版图；总签约项目近50个，总管理面积突破500万㎡，截至目前已经进入40余大中城市。

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慈溪爱琴海购物公园

 慈溪爱琴海购物公园位于新城大道和北三环交汇处，地处环创中心核心区明月湖畔、文化商务区的桥头堡位置，总商业体量约14万㎡，自身和周围配建停车位近6000个，居慈溪乃至大宁波地区商业项目停车位数量之首。

项目定位都市假日中心，并引入屋顶有机农场和屋顶跑马场等创新业态，根据规划，该区域将形成拥有30万高端消费群体，年消费可达百亿的新兴商业区。预计将于2018年7月28日开业。

02

百色龙旺爱琴海购物公园

5月24日，红星商业与广西路桥集团签署战略合作协议。这标志着继成功入驻重庆、成都、昆明等地之后，红星商业轻资产战略在西南区的又一重要进展。

双方不仅签下了爱琴海入驻协议，确定了红星美凯龙集团和广西路桥集团的战略合作关系，路桥集团同意之后会将获取的符合红星美凯龙集团开发要求的商业地产项目均优先推荐给红星美凯龙集团管理，包括且不限于土地获取、住宅商业地产开发运营、项目管理等。

百色龙旺爱琴海购物公园位于广西路桥工程集团置业有限公司打造的路桥•锦绣广场内。致力于满足新家庭的消费习惯，将引入亲子业态，儿童餐饮，儿童..，婚庆主题商业，融合线上线下的体验模式，以维系家庭、朋友关系为主，从设计到定位以及业态组合，打造文化、生态、情感的爱琴海ShoppingMall。预计将于2019年开业。

未来规划

2018年，常州、慈溪、苏州、合肥、烟台、遵义、丹东等多地的爱琴海将迎来开业，全年新开业的爱琴海项目将超过10家，百色龙旺爱琴海购物公园、驻马店爱琴海购物公园则预计将于2019年开业。

未来，爱琴海商业以“以数字化时代重塑购物中心服务”为方向，持续探索创新运营的方向，最大化地帮助合作伙伴实现资产盘活和增值的效益，保障合作项目开业后业绩能稳步的提升，真正实现资产管理业务在全国的快速拓展。

3

大悦城地产

2017年7月5日，大悦城地产92.89亿甩卖旗下六大项目，为了实现高速扩张，轻资产成了大悦城必须要走的路。大悦城地产以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与和平大悦城项目的运营管理。

天津·津汇广场是大悦城地产进行管理输出的第一个项目，截至目前，大悦城通过自己开发建设的大悦城进展到第8个，天津和平大悦城属于以输出管理模式运作的第9个大悦城，该项目的运作十分成功，在2016年12月正式开业，当天客流超10万人次，线上线下累计销售近千万元

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贵阳大悦城

2016年7月，大悦城地产与贵州恒丰伟业房地产开发有限公司签署战略合作协议，大悦城品牌进入贵阳。这标志着继天津和平大悦城之后，大悦城地产的轻资产扩张战略再结硕果。

大悦城布局的第二座轻资产项目——贵阳大悦城

贵阳大悦城由大悦城与贵州恒丰伟业房地产开发有限公司联合打造，项目位于贵阳市老牌商业中心大西门商圈，将于2018年10月正式亮相。

按规划，贵阳大悦城总体量为 77万方，商业体量达15万方。合作模式上，大悦城地产计划以管理输出、商业策划、运营等形式全程参与商业项目的前期开发和后期的运营管理。

贵阳大悦城建成后将成为中国首座智慧城市综合体、全国首家市内公园式购物中心、贵州省内首家智能体验型购物中心，作为贵州首家智能体验型购物中心，贵阳大悦城还将打造面部识别体验，这将使购物中心的大数据体系更加完善。

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昆明大悦城

大悦城地产与昆明螺蛳湾中心正式签署战略合作协议，在与螺蛳湾的合作模式上，大悦城地产采取 “大资管”发展战略，派驻富有经验的商业地产管理核心团队，从规划设计开发、品牌招商落位到运营管理全程参与该项目的前期开发和后期管理。

2018年12月，32万平方米昆明大悦城将实现开业，2019年，800余特色品牌全面开放。

在传承加创新的基础上，结合特色的空间设计及鲜明的主题定位，将昆明大悦城城一期二期共B1-12层总建筑面积32万㎡的大商业空间，以全业态布局，引入800余创新品牌，按照餐饮30%、零售50%、休闲娱乐与服务配套20%的占比规划。

此外，大悦城恰到好处地触摸到了昆明独特的文化脉络，引进传统的主题街区概念，以4000平方米“螺蛳街坊”完美地契合了这座城市丰韵的底色。

昆明大悦城的核心团队都是从成都、天津的大悦城体系里调拨的5-6年工作经验的人员

未来规划

目前贵阳、昆明两座城市大悦城也以管理输出模式正在落实，确保2020年将获得20个大悦城。另外，大悦城地产并购改造项目中，上海长风大悦城、西安大悦城，都将成为大悦城地产并购基金的种子项目，并于2018年内开业。

不过，大悦城模式的改变是未来将采用轻重并举模式。未来每年将开发1-2个大悦城，其他将采用轻资产模式。重资产和轻资产将达到各自占比对半。

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万科

2014年3月，万科首次正式对外提出，未来企业在新获取项目中，将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。

万科的“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化：企业在合作项目中不再续投，但项目仍由万科团队操盘，使用万科的品牌和产品体系，共享其信用资源和采购资源，通过输出管理和品牌获取管理费用和股权收益，实现以小股投资撬动大额收益的目标。

万科小股操盘方式

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基盛万科中央公园