【IPO解码】告别新三板，旭辉物业板块永升生活服务终于赴港IPO了！(3)

纵观多年来永升的发展路数，其业绩之所以能取得如此骄人的成果，一方面得益于在管总建筑面积的快速扩张，这一点又要归功于其与旭辉的持续合作，以及集团致力于扩大客户基础并管理更多由第三方物业开发商所开发的物业。

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招股书资料显示，2015年末永升在管总建筑面积为977.6万平方米，到今年3月31日，其在管总建筑面积已扩张至3046.9万平方米，为全国34座城市逾16.9万名住户提供物业管理服务及增值服务。2015年永升来自管理由旭辉开发的物业所得收益占集团管理服务业务总收益的96.2%，而那边厢来自第三方物业开发商的收益占比仅为3.8%；随着永升有意拓宽客户基础及更多地管理第三方物业，这个比例不断调整，到今年首季度末，永升来自旭辉的物业管理收入比重降至67.8%，而来自第三方物业的收益比重则上升至32.2%：

另一方面，永升致力于提供更多多样化的增值服务也是推动其业绩持续增长的重要因素之一。公开资料显示，在永升目前的三大主营业务之中，收入及利润贡献占比最大的物业管理服务分部毛利率反而是最低的（2015年仅有9.8%），其次是对非业主增值服务分部，而社区增值服务分部的毛利率则大大高于另外两个业务分部，平均达到60%以上，今年首季度更是提高到66.3%，优势明显。随着永升收入结构的不断调整，来自毛利率较高的社区增值服务的收入比重不断提升，这对集团整体毛利率的改善和盈利能力的增强大有助益。

（永升各业务分部毛利率对比情况  来源：港交所）

多样化服务前景广阔，防风险未来可期

从行业发展的趋势来看，随着多样化及优质物业管理服务的整体需求增加，越来越多的物业管理公司在扩大提供的社区增值服务范围，而由于社区增值服务迎合业主及住户的需求，这块业务也具有极大的市场潜力。据中指院的数据，社区增值服务的市场容量从2011年末的5.5万亿元（人民币，下同）增至2017年末的11万亿元，复合年增长率为12.2%。