“产地结合”的四重境界

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[转载出处：www.11jj.com]

所谓“产地结合”就是产业与地产结合的一种业务模式，自地产转型热潮以来成了很多企业发力的方向，不仅传统房企纷纷抢滩诸多产业，如碧桂园进入教育、金融等产业，华夏幸福进入大健康产业，万达通过打造文旅城来实现“产地结合”等等，而且很多非地产业的企业也纷纷凭借自己的“产业优势”进军地产行业，例如三一重工进入园区地产，棕榈园林转型生态城镇开发，深圳地铁借道万科进入了地产业，发力轨道沿线及地铁上盖物业的房地产开发等等。我们认为“产地结合”模式可分为如下四重境界： [本文来自：www.11jj.com]

第一重：产业＋地产两张皮模式

这是产地结合的原始版本，也是最简单暴力的版本，通常是企业以投资产业为政府提供税收、就业为条件，低价获取住宅（或以住宅为主）的土地资源的模式。由于产业投资周期长，见效慢，这种模式往往是以地产作为中短期的现金流和利润来源，甚至有的时候，产业虚晃一枪，未必真投，完全沦落为拿地工具。从市场和业务角度，产业和地产在这种模式上没有什么协同性，完全是两张皮。

第二重：内容困境与消费升级之间出现需求错位

所谓复合地产是在特定概念主题下，将房地产开发与城市发展、产业发展及创造消费者生活方式密切结合起来，以房屋为载体，整合多种产业（如工业、商业、旅游业、酒店业、养老、疗养、休闲娱乐、文化、艺术、创意、生态、体育、教育、农业、科技等），，创造出集约化经营的新兴产业形式或多种新生活方式（休闲的、健康的、人文的），实现土地价值的最大化，促进产业升级，创造宜居环境，优化城市功能布局，确保城市经济的可持续繁荣。

第三重：基于地产的产业整合和..整合模式

如果说复合地产模式还是地产逻辑，即整个商业模式的目标是实现地产增值，那么到了第三重，商业模式的核心逻辑已经完全落到产业上。这种模式首先通过打造适宜产业发展的软环境，实现产业聚集，形成产业生态圈，使产业结构优化、效率提升，提升产业竞争力。随后，产业发展进一步推动就业、税收、租金等成长，提升区域经济活力并自然带动地产价值的上涨。

第四重：产业＋地产＋资本的融合模式

这是目前我们认识到的产地结合的最高阶，他相对于上一重境界又加入了资本要素，真正实现了产、城／地、融三者的互动。在这种模式下，地或者城负责提供空间载体，提供利润和融资能力来支持产业发展，产业带动地产从经营性资产向金融性资产升级，价值不断提升。这一点和第二重和第三重类似，但是不同之处在于，这种模式强调借助资本市场，将资本市场的优势转化为产业方面的竞争优势，实现产业与资本的循环互动。最终，这种模式可以利用地产做利润，做规模，做资产，利用产业来做估值，打通资产市场和资本市场。

——和君咨询合伙人 彭锐