岛外房价倒退回“2字头”时代，这是开发商的底线了？

好像就在一夜之间，厦门多个原先卖3万+的楼盘，降价到“2字头”，不管是真降价还是玩噱头，不管是全盘调价还是个别特价房，，总之，“2字头”似乎成了当下岛外楼盘降价的标配，成了开发商认为能走量的价格底线。

开发商降价的逻辑是，通过价格调整促成一定量的成交，达到计划资金回笼目标。所以开发商的降价逻辑必须确保一个前提和一个结果。 [好文分享：www.11jj.com]

一个前提：全盘账算得过来，不亏本。

一个结果：降价后能卖得动，能多卖一些房子。

降价卖房也分两种，一种是止损，一种是少赚。一手房市场的开发商和二手房市场的房东，同样适用以上两种分类。少赚给开发商和房东带来的更多是心理伤害，而止损则是实打实的物质损失。从这个层面讲，不到万不得已，开发商和房东都不可能“止损”降价卖房，这种情况一定是市场的个例行为。

所以，我们不用担心万科活不下去，也不必替降价的开发商瞎操心，它们都算过账的。可以说，目前厦门降到“2字头”的一手楼盘，都属于少赚，而非止损。测算全盘成本，保证不亏本，是这些楼盘降价的前提。

基于这个前提，我们看到两个现象：第一，目前市面上敢打“2字头”房价的楼盘，基本全是2016年之前2万以下地价拿地的，少数2016年后拿地的楼盘，地价也多在3万以下。第二，地价3万+以上的楼盘，即便降价声势再大，也无法降到2字头，因为账算不过来，比如融创东南府。

降价前，测算成本，保证不亏本，这事开发商能事先把控，但降价后，能不能卖得动卖得多，这个结果如何，却不是开发商能决定和事先预料的。一切最终还是市场说了算，当然，在账算得过来的前提下，降到什么价位市场能接受？购房者愿意接盘？把房子卖出预期的量？开发商在降价前，也一定做过周密的调研和分析，尽管这些所谓的调研和分析在强大的市场和无法估摸的预期面前，可能是纸上谈兵，但这些都是必要程序。

一个前提要遵循成本测算逻辑，而一个结果，则是彻底的市场逻辑。

开发商想达到调价后的预期销售结果，将价格调整至“2字头”，有其内在的市场逻辑。