岛外房价倒退回“2字头”时代，这是开发商的底线了？(2)

参照对手盘的价格

参照竞争对手的价格进行定价，这是正常的商品定价逻辑。对于岛外大部分中低端楼盘来说，它们的最大对手盘是——岛内同等价位的二手房。（极少数高端定位的楼盘除外，比如中骏天峰、园博一号等）价位同等的前提下，岛外中低端一手房品质相对更好，房龄更新，社区档次更高，一手省税费；而岛内这个价位二手房，配套更成熟，教育资源更好，二手可快速入住。二者各有优劣，购房者根据自身需求的侧重点作出选择。 [原文来自：www.11jj.com]

而经过1年多的下行调整，这类岛内二手房（如江头、金尚、金鸡亭、前埔、康乐、大唐、乌石浦等片区）的价位基本下降至3万左右。此时开发商如若想达到更好的销售结果，必然是要以3万为价格参照系，开出“2字头”房价，才能在价格上胜过对手盘。

填补首付段真空

在本轮周期的高峰波段（2017年3-8月），内参曾测算过一个数据：厦门的刚需首付门槛已经抬升至80万，也就是说，首付80万以下的刚需在当时的行情下，很难买到可以满足基本居住条件的房子。（厦门范围内，至少2房户型）首付80万以下的房子成了厦门市场的“真空”段。

由于限购限贷仍然处于严厉状态，新增购房需求极其稀少，与其费尽心思去找“新增”购房者，不如在原来的池子里捞来得快，放下身段，降低价格，减少首付，去填补首付80万以下的市场真空，让首付80万以下的购房者够得着。按照90平米的主流产品测算，只要房价低于3万，也就是2字头，首付就会低于80万。

揣摩市场心态

按照过往的所有周期经验，房价再降也降不回这轮周期的起点，这样的所谓经验规律，被市场上很多人封为金科玉律。而本轮周期起点时，岛外大部分新盘的售价均是“2字头”。这也是很多开发商把房价降至“2字头”的市场逻辑。

基于成本逻辑和市场逻辑，目前市场上才会出现多个降至“2字头”的楼盘，“2字头”也将成为接下来众多岛外楼盘降价的参照价格线。当然，如果成本逻辑成立，部分岛外偏远地段的楼盘，回到“1字头”也是正常的。

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