罗..|金牌经纪人之商圈精耕 无上秘籍

商圈精耕是中介门店经纪人的基础作业之一，同时也是其提升业绩的重中之重，是走向成功的关键一步！

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不管你是新手还是资深经纪人，自己门店外直径一公里内的商圈， 你的楼盘，你的小区，你都熟悉吗？门店外的店铺、包括店铺的房东你都熟悉吗？自己商圈内有多少人脉可以帮你介绍客户呢？

自己负责的楼盘、小区今年成交了多少套房子，你都知道吗？你自己和团队成交了多少套房子在此小区占有率是多少呢？目前还有几套房子在市面上售卖呢？今年成交行情你都知道吗？

如果说男人的魅力来自他口袋的深度，那么商圈属性的关系就决定了你口袋的深度和客户口袋的深度。

为什么要做商圈精耕＆楼盘经营？

首先你需要了解你们门店的商圈属性。你需要知道你们商圈内有几家竞争对手，到底是百家争鸣还是一家独秀？你们商圈内领土有多大？如何变成商圈第一？你清楚商圈内楼盘的行情吗？又该如何从商圈内的红海找出一片蓝海呢？首先房产中介的商圈有两种。

门店商圈

一般来说中介店的商圈属性也会影响该店的案源属性。

你所在的区域是那以下哪种属性呢？

是住宅区，住宅大楼林立还是住商混和，住宅区和办公室（写字楼）又或者是商业区（写字楼），商业办公楼呢？

楼盘＆小区的商圈

你清楚明白你案源楼盘商圈的生活机能吗？美国总统曾经讲过地点地点还是地点。地点是决定市场投资最重要的决定。那么当客人进小区的时候你有办法让她知道这个地方的周边情况吗？所有的衣食住行等方面你都要清楚地告诉客户。

食-生鲜超市、卖场、传统菜市场、美食街

衣-服饰、鞋类、零售用品店

住-居住便利性、楼盘的优势、质量

行-交通机能性（铁路、地铁、公路、高速公路）

育-学区、人文气息

乐-百货公司、游乐园、公园、运动中心

另外，新人进公司的第一步就是画商圈图。但是你有逛过你们门店附近500公里的商圈吗？逛完后有绘制成图面资料吗？商圈内楼盘的行情你都知道吗？商圈又该如何介绍？当客人进到你的商圈，你如何让客户待在你的商圈里。那么就需要经纪人把这个商圈的前瞻性、未来性、唯一性、机能性、邻近地区比较告诉给客户。告诉他这个是最好的，他就不会想出去了。做一个简报去给客户介绍。将商圈属性、领土、行情一点点的介绍给客户。

商圈经营绝非一两天的事

第一熟悉商圈里的重点楼盘是必备功课。

第二找出商圈内的12345，将商圈优势或机能性变成顺口溜。比如一座图书馆、二个传统市场、三座公园、四所学校、五家大型连锁店。

第三无所不用其极的让自己曝光，一定要让周边的人知道你是谁。可以通过壁招广告、店家、街坊邻居放名片及物件广告、小区公布栏寻屋卖屋广告、个人微博、微信等途径创建个人品牌。

第四找出商圈里的重点人脉。

1. 商圈小区里的邻里、乡、村长、城管

2. 小区内保安、主管、现任（前任）委员

3. 所在地的叔叔阿姨

4. 商圈小区内的生意好或者店铺历史悠久的商家老板

毕竟一个人的力量有限，大家动用人脉帮你一起做的话就会容易很多。

第五每天持续不间断地塞DM，让小区的人都知道你是这个小区的专业房产顾问。

第六重点式守现。每天抽半个小时到一个小时的时间在经营的楼盘守现让大家熟悉认识你。

一定要在楼盘经营中找出自己的蓝海，并且记住中介要的是量不是价。时刻记住你是最熟悉这栋楼盘的房产顾问，可以利用小区简报增加自己专业度。

楼盘保安经营

为什么要经营楼盘保安呢？最重要的是为了保证进出小区方便性、进出自如。其次是获得第一手信息。第三帮助自己造势、让大家给自己介绍客人。四是可以打听到一些业主的资料。五是可以轻松了解小区的大事小情等。

建立小区访问册

小区访问册建立后需要掌握基本数据和小区配置图。其次是记录以下几点：

1. 保安组长的姓名电话

2. 各班保安姓名、电话（找出可以配合的保安）

3. 小区委员的姓名、门牌号

4. 小区注意事项

5. 小区上市案源

6. 小区年度成交行情

7. 小区公布栏租赁

8. 小区活动时间

楼盘经营原则:要常不要长

本节课结论：

1. 商圈精耕绝非短期内做的到,要有短、中、长期的计划.

2. 要有三力—持续力、忍耐力、想象力。

3. 商圈精耕一但经营起来,就会像倒吃甘蔗，愈做愈轻松，，轻松达到商圈垄断。

今天的课程就到这里啦，不知道大家对商圈精耕有没有更深入的理解呢？

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—  感谢您的阅读  —

编辑 | 采姑娘的小蘑菇

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