【年报有料（十）| 万科地产】投资向中西部倾斜，1-7月累计销售3498亿元（2018H1）

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      万科企业股份有限公司成立于1984年，2014年万科第四个十年发展规划，把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，2018年万科将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。

万科地产

一、投资向中西部倾斜，

1-7月累计销售金额3498亿元

在投资上，2018年1至7月，万科共计新获取158个项目，全口径建筑面积3042万平米。从全口径建筑面积来看，2018年1至7月，招拍挂和股权收购的土地的建筑面积比例为54%和46%，基本五五开；从权益口径来看，股权收购和招拍挂方式获取的权益土地建筑面积比例约为60:40。从平均地价来看，1至7月全口径平均地价5534元/平方米，占1至7月销售均价的比例是37%。

在核心城市政策强压下，三四线城市的体系化修复促使多数企业将投资重点向三四线城市转移，中西部城市迎来发展契机，也受到企业的投资青睐，万科的投资重心也在逐渐向中西部城市倾斜。2018年7月万科新增土地投资中，近50%（权益面积）位于中西部城市。

销售上，2013年至2017年，万科的销售业绩保持稳健增长态势。截至2018年7月底，万科地产实现合约销售面积2342.2万平米，同比增长10.6%，金额3498亿元，同比增长11.9%。

图表:2013-2018H1万科销售业绩走势

得益于前瞻性布局，2015年至2018年上半年，万科在中西部区域的合约金额占比持续上行，2018年上半年占比为20.8%。

图表：2015-2018H1万科合约销售金额区域占比

注：南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、莆田、三亚、南宁、长沙、晋江、石狮；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、泰州、宿迁、海宁、马鞍山；北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、鞍山、石家庄、廊坊；中西部区域包括成都、南充、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、兰州、玉溪；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦。

二、增收又增利，

营业收入同比增长51.8%

2018年上半年，万科实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%，净利润为135.2 亿元，同比增长 34.5%；实现归属上市公司股东的净利润人民币91.2亿元，同比增长24.9%。

2018年上半年，房地产业务的结算毛利润率为27.3%，较2017年同期提高2.5个百分点。

图表：2013-2018H1万科的盈利情况

三费方面，2015年至2018年上半年，万科的费用率保持上行态势，2018年上半年三费费用率达8.95%。从绝对量上看，2016年至2017年，万科的管理费用增长迅速，主要原因在于三点：销售规模的增长；公司持续布局延伸业务；信息化建设的投入，从而导致相关的管理费用增长。

图表:2013-2018H1万科三费费用率走势

三、净负债率维持低位，

短期无偿债压力

 2018年行业整体融资渠道受阻，融资成本不断上行。2018年上半年，万科的融资利率水平相对2017年同期约上浮0.1%-0.2%，开发贷大概在基准利率的基础上浮约10%左右。

 得益于稳健的资产负债表和稳健的回款政策（销售滚动回款率保持在93%以上），2013年至2018年上半年，万科的净负债率维持在较低水平，40%以内，2018年上半年为32.7%。2018年上半年，万科的现金短债比为1.62，短期不存在偿债压力。

图表:2013-2018H1万科的偿债能力表现

截至2018年7月底，万科借款余额为2421.2亿元，较2017年末增加514.96亿元，占2017年末净资产比例为27.59%。 

图表：2018年万科典型融资情况

注：数据截至2018年8月20日。

四、物流地产稳健发展，

差异化布局物流仓储

物流地产业务规模不断增长，截至2018年7月底，万科已进入32个城市，现存面积663万平米。2018年1至7月，万科共新增物流地产项目38个，权益价款61亿元。

同时万科也提供了差异化的物流仓储业务，2017年10月，万科进入冷链领域，2018年7月，万科收购香港太古冷链包，共有包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。目前在建面积约25万平米，加上万科已经在沈阳和上海拥有两座冷链，万科共计拥有9座冷链库，未来将逐步建立冷链运输网。冷链物流属于高门槛行业，虽前景广阔，但是对毫无经验的房地产企业而言也将是巨大挑战。

2018年上半年：

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◢2018H1业绩预告点评：业绩预增主流趋势已定，调控加码仍需谨慎

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