【年报有料（十二）| 招商蛇口】千亿规模，百亿利润，投资同比增长230.98%（2018H1）

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      招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司，是集团重要的核心资产整合及业务协同..。公司2015年12月30日于深交所上市，业务范围主要涉及社区开发与运营，园区开发与运营，邮轮产业建设与运营三大板块，是国内领先的城市及园区综合开发和运营服务商。

招商蛇口

一、销售同比增长46.94%，

投资布局热度有增不减

2018年1-7月，公司累计实现签约销售面积418.16万平方米，同比增加30.78%；签约销售金额900.97亿元，同比增加46.94%，在央企系地产公司中，招商蛇口销售业绩增长率一直出于领先地位，销售均价从2017年的19785元/平方米上升至21546元/平方米。

在房企加速发展的同时，充足的土地储备是保证销售业绩增长的必备条件，从投资情布局况来看，2018年上半年招商蛇口拿地热度有增无减，报告期内，公司新增项目40个，扩充项目资源 751.33万平方米，同比增长230.98%，总地价603.58亿元。公司新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市，其中湛江项目的获取是“港城联动”模式的成果，在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。

图：2014—2018H1招商蛇口销售情况

图：2014—2018H1招商蛇口新增土地储备情况

二、收入和利润齐增，

净利润同比增长88.97%

报告期内，招商蛇口实现营业收入总额209.88亿元，同比增长6.60%，增幅有所放缓，主要系结转面积同比有所减少。其中，社区开发与运营占据主要比重，为84.2%，同比增长5.75%，而社区开发与运营以房地产开发销售业务为主，同比略升主要是由于受房地产结转时间分布不均衡及结转结构发生变化的影响，本期结转面积同比减少，结转单价同比上升；园区开发与运营营业收入占比为14.55%。在区域分布上，深圳区域、华东区域、华南区域收入占比最高，分别为32.34%、31.01%和11.62%。

2018年上半年，招商蛇口利润表现较好，实现归属于上市公司股东的净利润 71.17 亿元，同比增长97.54%，净利润为79.69亿元，同比增长88.97%，其中，净利润率自上市以来一直保持不断攀升态势，2018年上半年更是达到37.97%，增长十分显著。毛利润率由于结转项目的特点，经过2015年和2016年的连续下降之后开始出现回升，报告期内，毛利润率达到42.74%，再创新高。

图表：2014—2018H1招商蛇口营业收入及同比

图表：2014—2018H1招商蛇口净利润率和毛利润率

三、净负债率增幅较大，

短期偿债压力较小

房地产行业属于资金密集型行业，充足的资金是业务增长的有效保障，报告期内，招商蛇口货币资金达620.51亿元，同比增长41%。

随着销售业务的发展和公司规模的不断扩张，招商蛇口的负债率也在同步增长，由于长期借款与短期借款的增加，公司净负债率94.87%，增幅相对较大，资产负债率77.12%，变化趋势整体趋于平稳。报告期内，招商蛇口现金短债比小幅下降至1.1，企业短期偿债压力依然不大。

图表：2014—2018H1招商蛇口净负债率和资产负债率

图表：2014—2018H1招商蛇口货币资金和现金短债比

四、三费费率有所增长，

融资成本行业领先

报告期内，随着公司投资力度的进一步增强，招商蛇口三费费用率出现显著上升趋势大幅波动，其中管理费用上升主要系公司规模扩大引起的人工成本增加，同时融资规模扩大导致利息支出增长，引起财务费用同比涨幅较大。

报告期内，在国内融资渠道持续收紧、融资成本不断走高的背景下，公司继续保持 AAA 的主体信用等级和债项信用等级，顺利发行了公司债券70亿元；联合招商启航等多家公司设立招商局蕲春蕲艾产业投资基金，创新探索“房东+股东”的产融结合模式；携手建行..首单银行间长租公寓ABN200亿（首发 40 亿元），创新解决长租公寓融资金额少、期限长、成本高的难题。招商蛇口通过引入优质资金控制资金成本，公司的综合资金成本为 4.87%，，与2017年基本持平，在行业内继续保持较大的融资优势。

图表：2014—2018H1三费费用情况

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