“棚改”政策大调整 国开行欲语还休 三四线房价凉凉？(2)

从房地产企业看，过去3年，立足三四线城市的企业销售额井喷，最高的已经年突破5000亿，三四线也出现了普遍性的房地产快周转，对于房地产市场来说，在未来酝酿巨大的风险。截至5月底，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。PSL是棚改货币化资金的主要来源。张大伟认为，棚改货币化安置资金的源头为PSL，因此，抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。 [好文分享：www.11jj.com]

海清FICC频道全球首席经济学家邓海清对凤凰网财经表示，棚改货币化，是过去推动三四线城市房地产上涨和房地产去库存的主要推手，主要与棚改货币化增加三四线城市房地产需求有关。我们认为，过去棚改货币化政策具有一定的意义，原因在于，之前三四线城市处于房地产高库存的情况，棚改货币化能有助于去库存的问题。 [本文来自：www.11jj.com]

三四线也开启库存短缺时代

2017年..政策例行吹风会上提出，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持，即第二个三年计划。2018年国家制定目标为580万套，虽然高于预期2018-2020每年500万套的预期值，但是低于2017年目标600万套，各省棚户区改造任务总体下降。张大伟分析道，从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

邓海清认为，目前来看，考虑到三四线城市房地产去库存已经相对充分，且房地产价格已经明显上涨了，去库存的压力已经并不存在，这可能是目前政策层要求上收棚改货币化权限、限制棚改比例的主要原因。

“2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，当下库存是连续库存46个月新低。而且看趋势，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。棚改政策，特别是货币化安置政策，应该是到了调整并减少的时候了。”张大伟认为。

三四线楼市或出现降温

棚改政策调整消息一出，市场反应激烈。6月26日，地产股集体暴跌，A股和港股均未能幸免。跌幅较大的包括中南建设下跌9.88%、旭辉控制下跌7.91%、新城控股下跌下跌7.74%、碧桂园下跌6.65%、融信中国下跌6%。那么，未来棚改政策调整对三四线房价以及整个楼市有何影响？

邓海清认为，由于经过过去两年棚改货币化安置，房地产需求存在透支的情况，三四线城市房地产价格进一步上涨的可能性下降，主要是之前的棚改货币化导致房地产需求存在透支，这会降低未来房地产的需求，另一方面，限制棚改货币化将降低房地产的资金来源。