“棚改”政策大调整 国开行欲语还休 三四线房价凉凉？(3)

关于未来房地产投资而言，不少市场观点认为，考虑到去年房地产商拿地较多，未来房地产新开工面积会增加、房地产投资同样会向好。邓海清表示并不认同，“主要是房地产新开工面积与房地产商对未来房价预期有关，在棚改货币化被限制之后，市场对于房地产需求、房地产价格的预期将会出现转变，在未来三四线城市房地产价格可能出现拐点的情况下，之前房地产商拿地高水平并不一定会导致新开工会有多好。” [转载出处：www.11jj.com]

“由于房地产投资对于中国经济拉动作用明显，如果未来棚改货币化政策导致房地产投资下滑，可能会使得房地产投资对中国经济贡献比例下降，”邓海清说道。

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上海易居研究院智库中心总监严跃进则表示，棚户区改造对地方经济的拉动作用不容忽视，从这个意义上说，地方政府对棚改的热情并未熄灭。从现有的政策动作来看，未来棚改将逐渐走向规范化，使之对房价、地方债务的影响降到最低。他认为，随着棚改货币化安置的退潮，三四线楼市很可能出现降温，持续多月的三四线城市领跑房价涨幅榜的现象，将会越来越少。未来房企进驻这些区域时，也将愈加谨慎，此举甚至可能倒逼部分房企向一二线城市回流。

房企融资收紧

除了股价大跌，部分房企负债率居高不下。以大力进军三四线城市的碧桂园为例，碧桂园2017年财报披露的数据显示，公司资产总额达到10496亿元，负债合计9330亿元，负债率高达88.9%。

有业内人士分析表示，大规模扩张、并购是碧桂园去年负债率增加的主要原因。2017年，碧桂园新增土地达881宗，平均每天获取土地达2.4宗。获取土地建筑面积约1.4亿平方米，总代价约为4794.5亿元。

不过，负债高企也是房地产行业普遍现象。数据显示，综合房地产上市公司一季报数据，截至2018年一季度末，房地产行业资产负债率仅次于银行和非银金融。一季度136家房地产开发企业中，有近40家公司资产负债率超过80%，占比接近26%，近一半企业资产负债率超过70%。

Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%，其中，万科、绿地控股、保利地产位列前三，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元，负债均超过5000亿元。

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