香港楼市下挫的警钟敲响 崩盘的大气候正在形成

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当下的香港楼市被焦躁不安的情绪所笼罩着，出现恶化迹象，一些买家在最后一刻退出了房产交易，宁愿损失几十万港元定金，也要取消订单。

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这种买家订购情绪减退已经从新楼盘蔓延到二手房市场。受此影响，香港楼市7月销售放缓，预计8月将进一步萎，7月新房销售合同成交1740宗，环比减少15%。而截至8月14日，本月新公寓仅成交711宗。7月二手房销售4040宗，环比减少7%，本月仅有1300宗。这种逆转出现在香港房地产市场的不确定性日益增长之时，分析师预计，，这可能是买方情绪转变的一个强烈信号。此前，市场已经习惯了供应紧张下的房价不断上涨、贷款成本低廉和激烈竞争。

“当看到一些开发商将新开楼盘定在不那么吓人的高价位，甚至降低售价，买家们期待着会有价格更低的楼盘很快入市。”全球商业不动产服务机构Colliers International负责亚洲评估和咨询服务的副董事总经理Vincent Cheung Kiu-cho说。

香港已连续八年稳坐全球房价最难负担的城市第一位，属于“极度负担不起”之列。迄今为止，香港房价中值已连续上涨了27个月，仅今年上半年，房价就飙升了13%。不过，最近房价上涨的脚步正在放慢。

中信里昂证券（CLSA）房地产研究部门区域负责人Nicole Wong表示，由于香港房价已经涨到了不合理高位，情况也该发生变化了。“我不得不说，那些上半年买房的人实在是太勇敢了。”

美元加息对香港楼市冲击有多大？香港将港币完全与美元挂钩，美元加息港币就必须跟上。美联储预估点阵图显示今明两年均加息三次，2020年底联邦基金利率预期中值为3.4%。

专家认为，美联储一旦加息到3.4%，意味着香港利率也必须加到3.4%。这样香港楼市的贷款利率将上涨到4.5%-5%，楼市价格至少会在5-7年时间内，在当前的基础上下跌50%。

改变这一切的不仅是美联储加息造成的香港银行业整体提高抵押贷款利率，还包括香港楼市面临全球流动性趋紧、通胀水平回落、租金回报持续恶化及中国境内资本流入减少的外部环境。

表示香港楼市总体价格水平的中原城市领先CCL指数，无论是总体指数，还是大型单位或是中小型单位，录得全线下跌。尽管这一现象未形成趋势，但楼市下挫的警报已经拉响。

其次，香港目前的通胀水平已经连续三年维持低位，高水平的通胀是支撑香港楼市膨胀的重要因素，现在相对房价攀升的初期这一因素已经明显减弱。

再次，税金回报与楼市泡沫水平成反相关。目前香港住宅年租金回报率为2.5%-3%，甚至低于十年前房价历史高峰期的租金回报水平。

另外，中国境内资本流向香港房地产行业的资金呈现出放缓的趋势，根据统计，2018年上半年中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元，仅为去年全年数额的11%。

总之，香港房价崩盘的大气候已经形成，美国加息或将直接刺穿香港楼市泡沫。

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