限竞房开食“鸦片”(2)

据攸克君了解，今年年初，限竞房项目使用的渠道费率约为千分之五至千分之八。因为那时限竞房项目还不多，大多项目认为去化不是问题，使用渠道只是补充罢了。 [原文来自：www.11jj.com]

据某项目..负责人介绍，下半年市场转凉后，销售方式一般是：蓄客大致可以去化50%或以上，剩下的，一是以老带新，二是通过中介渠道，三是其他渠道（包括各种媒体渠道及看房团等）。

一、三的费率基本没变，但与年初相比，中介渠道费暴涨。涨到什么程度？至少1.5%，高者达到2.5%，甚至3%。

据北京北部某限竞房项目..负责人告诉攸克君，他们项目的中介渠道费是1.5%，但去化效果非常一般。另一个西部项目是同时运用了中介渠道和网站电商，效果还算可以。南部某限竞房刚跟某中介谈好，一咬牙，2.5%，“没办法，老板要求12月中旬以前基本清盘，销售额第一，回款率并列第一，那就只有牺牲利润率了”。

限竞房项目对很多想留在北京发展的开发商来说，就类似“鸡肋”，要的是走流量。不拿就没活干，团队可能要解散。当然，也不是所有限竞房项目都去竞争，比如有几个操盘手告诉攸克君，“老板说了，90/70规定得很死的限竞房项目暂时不拿。”最近一段时间，包括北京在内，土地流拍现象增加，溢价率降低，既与开发商对未来市场走势抱持疑虑有关，也与土地出让条件仍然很严格有关。

限竞房价格封顶，意味着利润率封顶。开发商拿地时都要做项目测算，很多限竞房项目利润率只有5%左右。如果50%的房源，渠道费一把拿走2%甚至3%，哪里还有什么利润可言？所以，谈起渠道和渠道费，不少..负责人一脸的无奈，苦笑。

问题是，使用渠道并付出了高昂的渠道费，效果也未必好，但不使用又担心在老板给定的deadline之前完不成销售任务，因此限竞房项目是左右为难。

更值得思考的是，如果市场下行是业内共识，而下行阶段将更考验..能力、体现..价值，那么，在销售任务和回款率考核的目标面前，我们总是选择甚至优先选择中介渠道，这就不可避免地带来后面的问题：今后，..系统会不会患上渠道依赖症，是不是不用渠道我们就不会卖房子了？以及，如果总是依赖渠道，利润率会不会因此削薄？

之前的5月28日，我们写过一篇，《新的鸦片你要不要？》，讲的是商品房销售依赖中介渠道并被拿走高额渠道费的事；如今，限竞房似乎也要走上这条鸦片之路。

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