3.4土拍前瞻2：三股力量角逐牛田宅地，四个因素导致过度乐观？(2)

地块指标

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前天，好地研究院在《前瞻》中测算，按照板块内最新的限价倒推，以招商越秀公园1872的售价（4.07万元/㎡）为对标，零利润拿地，最高溢价率为34.4%，即地价为25909元/㎡，实际地价为28500元/㎡。

按照目前的市场行情，估计在这个溢价率要拿到地，并不容易，如果高出35%更多，那就是完全按照心理加预期在拿地，目前这一心理预期最大的支撑，就是限价放松。

放松的幅度是多少？最能比较的无非是隔壁板块的城东新城46000元/㎡左右的价格。

按照差3000-4000元/㎡元的板块差距，42000-43000元/㎡是某些房企需要的乐观预期的上限，再来倒推成本拿地。

3月4日，是农历己亥年正月廿八，杭州土拍处于特殊的正月氛围里：

一、正月氛围导致过度乐观？

特殊的正月氛围里，四个因素导致房企风险偏好上升，容易在拿地预期上过分乐观：

1、2月20日，沁园涨价刺激。