3.4土拍前瞻2：三股力量角逐牛田宅地，四个因素导致过度乐观？(6)

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1、无论是沁园提价刺激了限价放松预期，还是天量信贷导致的放大水预期，都是现阶段无法证伪的，这种不确定性不但加大了市场的分歧，也因为引发了房企乐观预期，使加预期拿地再次成为拿到地的必须策略，风险也在升高。

2、今年的推地大戏还在后头，拿地房企不用急。

由于前两个月推地量比去年同期大幅下降了近50%，如果今年土地出让金与面积去年持平的话，前2个月已经成交的土地面积与金额相当于只有去年的14.2%与11.4%。

也就是说，余下的10个月，还有85.8%的面积（达1460.8万方），还有88.6%的金额（达2127.6亿元）的土地即将推出！

这些年大规模拆迁的地块，在今年2季度后相当部分量将达到推地条件，后面好地不少。拿地欲望强烈的房企，是不是可以不用这么着急一定要在明天拿地呢？  

3、牛田的成交结果也是对市场热度的再次测试：

考虑到城东新城中铁建实际拿地楼面价约33857元/㎡，比板块最高价世茂项目地价36461/㎡下跌了7%，按照这个跌幅测算，以牛田最高价金科项目测算，下跌7%为26845/㎡，此时溢价率为39.2%。

可以推论的是，如果溢价率超过39.2%，意味着春节后土拍市场的热度已经高于春节前。