密切关注房企拿地，还有利率变化 | 楼先生问答NO.262(3)

问答关键词：近江老小区、预算500万、置换+学区
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@蜜蜂公主 [原创文章：www.11jj.com]

请教一下：工作在城南，现住市区老破小一套，手上还有良渚次新房一套，两套加起来大约能卖五百万，这两套想置换成近江一带总价五百万左右的二手学区房一套自住，要有电梯。请问是不是也应该再等等？近江的次新房挂价都直逼八万还特别少，五百万左右旧房不知还会不会跌一些？

楼先生：近江一带的次新房门槛是真有点高，总价500万左右，又要有胜利小学的学区，那只能挑一挑房龄有点久的老小区，比如近江1-4园、望江家园。相比之下，望江家园稍微还新一点，不至于那么让人排斥。预算有限的情况下，又要追求学区，只能怠慢居住品质。

由于有不错的地段，很好的学区，这些二手学区房是难得的硬通货，但同样的，它们今后的成长性也不会很强劲。从收益角度看，你手上良渚这一套次新房或许更有优势一些，在市面上也更主流。如果要置换，会不会感到可惜呢？

至于会不会跌一些？短期内不大可能出现大跌，二手房东不像开发商，没有资金回笼的硬性要求，房东不急需用钱，宁可不卖。但是整体行情缓慢收缩、降温，向下调整的概率很大，机会总是有的。换一个角度来说，你关注的这些二手房，现在能以这个价格买到，以后也可以买得到。

Q&A | 贰

问答关键词：改善置换、城东新城、二手房活跃度

@罗罗

萧山林之语一套130㎡，闲置着，计划置换一套主城区，比如如城东新城90㎡左右，品质好一点的房子。但挂了320万也一直脱不了手，低价卖又不甘心。请问，现在是置换的好时机吗？

楼先生：现在这个价格脱不了手，接下来也还是会卖不出去。所以，没什么不甘心的，随着二手房市场活跃度下降，看房客户会明显减少，到时你的心态会更差。要认清楚一个事实：不管是行情还是预期，慢慢开始向买方市场展现善意。

这段时间以来，地价的确回落了，预期也传导到新房和二手房市场。不过，房价不会一夜跌回解放前，它一定是纠缠徘徊的缓慢的过程。对你而言，只要下定决定置换的话，那就继续推进卖房吧，然后适合自己的房子，也可以看起来，做好漫长找房的准备。

城东新城一带值得推荐的次新房，比如金色黎明、曙光之城、草庄，虽然是前两年的房子，本身还是相当不错的。再往南面一点，远洋万和四季、东宸、万科中央公园，这些次新房都是中上的，整体价格水平在四五万之间，是比较合理正常的。