业绩会直击 | 旭辉林中：年中不上调目标，要敬畏市场(4)

现场提问：公司今年上半年均价其实比去年同期低，是三四线的项目多一点吗？想问一下这方面毛利率可不可以维持到之前的水平？

林中：第二个就是你刚才讲的，旭辉在维持一个高速发展、高周转策略的时候，我们还是要稳定我们的盈利能力，所以25%以上的毛利率和12%的净利率基本上可以维持很多年，至少目前来看未来三到四年，手中这些货卖出去还是能维持在25%的毛利率和12%的净利率。

[原文来自：www.11jj.com]

但我们今年上半年一线城市成交很少，因为预售证都没拿到，我们都是下半年才开始拿到预售证，那个东西一卖，到今年年底整个销售均价又上去，我们估计销售均价应该在1.75—1.8万。所以你看北京最近推出来卖的售价是6万，7月到8月卖了30几个亿。今年年底还有很多上海、北京这种高价的地，因为我们拿预售证不容易，所以都在下半年。

上半年在一线城市，或者有些二线城市，像南京，高端一点预售证很难拿，所以拿低价的预售证比较多。随着下半年陆续能拿到，全年来看还是在1.75—1.8万。

现场提问：关于融资环境，关注到公司最近一段时间也有发行一些公司债，包括8月份发的25亿元的债券，总体来看债券的利率也不算高。可是最近金融环境大家也知道，包括国内的利率波动比较大，想问一下林总，对未来一段时间的融资环境怎么看？还有公司的融资成本，这方面能不能介绍一下。

林中：从公司的融资环境来看，我们今年的融资做得非常好，一个是我们整个的信用..管理得比较好。第二个是信用评级，境外是2B，而且是比较稳定，境内是3A。第三个其实我们是踏得比较准，一个是年初境外利息还没上的时候，我们完成了比较多的融资；另一个是境内等到市场气氛相对比较好，8月份才做境内的公募债。

从中报来看，我们的成本在5.3%，去年年底是5.2%。所以在整个利息上来比较多的时候，我们还是相对控制比较好。

未来我们认为融资环境还是不属于太乐观，但是会比最悲观的时候好。比如说4、5月份，其实整个市场是非常紧张的，到6月份，现在整个氛围会比那个时候好。所以我们认为，旭辉在中国民企房地产里面整个融资成本还是比较低的，我们认为未来是5.5%左右的融资成本。今年年底，按5.5%来看，我们相信也是业内控制融资成本控制最好的。

控制融资成本我认为有几个东西，第一个就是控制、节制自己负债，不要去多借钱，你融资成本一定低了。

第二个要把握好窗口。因为我们手上持有390亿的现金，所以其实对融资的迫切性没那么需求，市场不好可以不借钱，不需要借。市场有窗口了就会去借。包括这次境内的25亿也是近期发的比较低的，5.46%，比很多8%、9%低比较多。但是这些钱备的都是为了10月份有个35亿的债券还掉，所以我们会提前几个月把这钱都备好。

第三个你融资成本要低，你一定要管理好自己的评级信用..，因为信用评级是从很多方面评价一个公司的风险，你风险低，你的资金成本肯定会低，你风险高，资金成本一定会高。这是一个资金风险变价的要求。旭辉资金成本低也代表旭辉应该是风险低，因此在投资者眼里，愿意给比较低的利息。

现场提问：在全年业绩的时候说负债率85%是警戒线，半年以来负债率上升了不少，你怎么看这样的情况？