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第四站：万科集团

美好生活服务商

万科是多年的房企老大，“城乡建设与生活服务商”是南京同行此次对标的重点。

参访团在雨中赶到万科大梅沙总部，万科股份党委副书记、监事会主席解冻和大家交流时说，万科发展到今天，随着时代发展而转型创新，有三点很重要：一是核心价值观始终没变；二是万科对战略一直保持高度敬畏和敏感；三是“事业合伙人”机制。

万科的转型始于2012年，那时就提出要向城市服务商转型。解冻介绍说，首先，所做的一切是要满足我们业主的需求。满足业主的需求从几个方面来讲，一个就是城市的发展。我们提出两个发展：与城市同步发展，与客户同步发展。两个同步，当人均GDP突破6000美元以后，人们对美好生活的向往，一定要有商场，万科最开始的商业都是自留的，自己玩的不行。正好看到印力商业做的很好，两家价值观又比较一致，所以印力最后变成了万科最重要的商业..，商业也就变成了万科很重要的一个方向。这也是与城市同步发展，因为政府现在给地，不可能光给你住宅，一定要有商业，这是一块。

第二是电商起来后，我们发现物流地产是会有巨大的发展空间。早在之前，就在这座大楼里，我们请普洛斯来交流，先是请教，交流的很好，他们也很开放，我们也开始做物流。后来做着做着，正好遇到普洛斯（GLP）私有化契机，我们入股普洛斯，万科成为普洛斯大股东。现在就说物流地产这块，万科+普洛斯，两家在一块，不仅中国就是全球应该也是数一数二。当然，以万科品牌出现的是：住宅和物业。而物业服务领域，受定价和限价的制约，存在劣币逐良币的问题。那怎么办？向科技要效益，所以，到今天，万科的物业已经成为一家高科技公司。

还有一块是长租公寓，万科其实早就看到了这个行业，租售并举，我们参与了相关政策的制定。养老、教育也在尝试，还有度假，万科还是悦榕庄在中国的大股东。

关于社会和行业强企关注的万科“事业合伙人”制度。解冻作了解读。

他说，为什么我们一定要在合伙人前面加上“事业”两个字，因为所有事情如果最后都变成了经济奖励，就会刹不住车，容易出问题。还有，万科一直坚持集体所有制，万科的文化是职业经理人，这个不能变，只有这样公司才能保证一直循环，一路持续的走下去。

正是这些特征，保证了万科能获得社会各界和广大业主的支持和认可。

第五站：印力集团

引领商业地产绿色发展

印力集团高级副总裁付凯和调研考察团深度交流。他在1998年加入万科，历任沈阳万科助理总经理、集团人力资源总监、南京万科总经理、万科深圳区域和北京区域副总经理等职位。2016年，印力成为万科商业地产..后，付凯出任印力高级副总裁。他说，万科在收购印力之前自己也在做商场，像上海的七宝，深圳的龙港，做的也都不错。但一个二个成功了，不能确保第三个甚至后面更多个的成功，所以想找这个领域里面优秀的专业团队合作。商业领域里面排名第一的是万达，但最后“万万”合作没有成功，第二是新加坡凯德置地，但它是纯外资公司，合作有障碍，于是就找到了印力。印力管理的商业面积目前排名第三，但与第二相差无几，今年年初又从凯德手里买了20个购物中心，所以一加一减，从管理面积来算，万科印力的商业管理面积达到1000万平方米。

印力和万科两家公司在气质上比较一致。一是都比较专注。印力尽管股东变换频繁，但印力团队始终聚焦商业运营，如果一块地有住宅有商业，印力会提出去掉住宅，我只做商业。第二是服务普通人。在印力的所有商场里是见不到奢侈品的，这有点像无印良品，品质感不差，又没有那么张扬，价格略高一点，这样的东西是印力比较喜欢的风格。

截至2018年4月，运营管理项目126个，遍布全国58个城市，资产规模近800亿，管理面积1000万平方米；已服务4.2亿客户。印力的战略目标被确定为在商业领域“领先、领跑”，“尽快做到数一数二”。

从印力集团发展来看，从“开发商”到“运营商“再到”服务商”的商业生态的迭代变化，正是坚持“以客户为中心”，关注人们置身空间的美好体验及情感归属的需求，创造“美好、愉悦”的消费场景，实现人们对美好生活的向往。

印力未来尝试方向：

1、万科住宅带着的社区商业，未来着力打造社区商业产品线；

2、携手万科物流、物业做自营、直营店，类似于河马鲜生这类的新零售；

3、科技赋能，成立科技公司，一是把自己的事情做好，比如自己的停车系统，会员系统，自己做。第二是要做人脸识别的公司，人脸识别比人眼识别准确率要高很多。

4、成立基金，有的用来收资产，有的做投资。我们还会搭建一支专门投向新零售领域的基金，投资一些新零售领域有潜力的商铺，我们看好的比较有成长性的，除了资金支持，也会给商业和客户资源支持。

印力目前模式有三种：

一是把资产自己买过来，自己经营；

二是租过来，保证15年以上租期；

三是纯运营管理。

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