对标||探寻深圳房企壮大之道

导言 [好文分享：www.11jj.com]

“对标找差，创新实干，推动高质量发展” 这是年初南京高调6个城市的 “八个对标”。无论创新、改革还是营商环境，都明确要对标“深圳”。今年是改革开放40年，也是住房制度改革20周年，深圳不仅是改革开放的先行先试之地，同样创造了诸多房地产发展的新模式。

对标深圳典型企业，同时在深度的交流中对接资源，寻求合作，8月19日至21日南京商业地产商会和九九会、明源地产研究院联合组织的这次“深圳对标考察调研”，收获满满。

考察精彩瞬间

壹 | 考察

第一站---彩生活

颠覆物业模式，运营社区服务业主

10多年前，花样年地产在深圳推出“彩生活”时，就提出让业主少交物业费，甚至不交物业费，在人们的印象中，“彩生活”就是一家物业服务公司，这次调研考察团深入“彩生活”时发现，彩生活服务集团早已成为一家集物业服务、楼宇智能、社区服务为一体的科技型、综合型的社区服务..型企业。4年前登陆香港联交所主板上市，成为国内社区服务运营第一股，服务的面积超过了10亿平方米，2020年的目标是超过25亿平方米，用户1亿。

彩生活服务集团总裁唐学斌和调研考察团深度交流。他早年服务中海，是公认的物业服务创新型领军人物。他说，房地产的后市场是被忽视的大市场，物业服务恰是一种离消费最近、离终端最近、离家庭最近的服务。90%发生在社区。前几天我们和九三学社做了一个大型的社区调研，最终得出的结论也认为，社区是将来继房地产业以后中国的一个支柱产业。

▲彩生活服务集团CEO唐学斌从一瓶矿泉水讲述“彩惠人生”的现状和未来

物业管理行业有一个特别大的问题，就是成本年年涨，物业管理国外基本没有，只有中国把社会服务、公共服务变成了一个企业化的有偿服务。当时住建部一句话“自己的孩子自己养”，然后把物业这么大的社会职能交给企业来承担。物业管理成了一个类公共服务。它的定价机制以前由物价局管，前几年放开了定价机制，但是加上了一个特别大的枷锁，涨物业费必须通过双三分之二，就是三分之二的建筑面积、三分之二的业主同意你涨才能涨。这种机制背后有两层涵义：一是涨价权利在消费者手里。其他行业不是这样的，都是供应商来定价，消费者来买单，只有类公共服务的物业服务，变成了消费者定价，物业公司来选择服务的方式。第二层涵义，政府希望把问题交给企业来承担。中国人对服务买单的思路还不够，导致物业服务出现一个最大的矛盾就是：你成本天天在涨，物业费不涨。真正做的好的物业公司都是有大开发商背景、有物业补贴的公司。大多数社会化的物业管理公司，随着时间的推移一定会越来越差。老板再有情怀，也不可能从家里拿钱来贴补，所以一定是裁员减人，一定是降低服务品质、降低服务标准。那老百姓看到的一定是越来越差，明年不如今年。

彩生活希望能找到一条路来解决物业管理的问题，又能把物业管理背后的财富挖掘出来。我曾经有一个比喻：物业服务是坐在金山上要饭吃！因为你尽管有很大的社区消费，有很多的商业机会，但是这些机会跟你物业公司没有关系。

物业管理，其实跟腾讯做通讯是一样的，腾讯抓到的就是人与人的交往，比如打电话呀、发信息呀、视频呀，腾信不要钱来提供这些服务，改变了人与人交往的方法，成就了一家几万亿的公司。

彩生活也是这样的思路，千方百计的帮业主降物业费、免物业费。只有降物业费、免物业费才能解决收费难、涨费难的问题。然后有了这个基础，才能把其它的服务传递给业主，让业主接受。所以我们也是想打造一个以传统物业为入口的社区服务..。

我们的入口就是帮业主免物业费。社区的服务内容很多，但是它又没有一个真正意义上的流量入口，它没有高频的应用。包括收物业费，北方是一年交一次，像南京可能是一年收两次，半年一次，这个频次太低了。还有维修，我们统计过，一个家庭一年维修2-3次找到物业。投诉率2%-3%，频次也不高，你会发现物业管理和业主其实是很远的，不像想象中的关系很密切。我们以前围绕物业管理来解决互联网解决的事情，我们发现服务的根本不是业主，而是物业公司，我们变成了物业公司的一个工具。比如E维修，我们以为自己服务的是业主，其实我们服务的是维修工，我们变成了一个服务维修工的..。没有好的维修工，服务好业主根本不可能。也就是说这个..的真正用户是维修工。后来我们又发现，物联网来了，门禁、人脸识别、汽车车牌的自动识别这些东西交互很高。就思考用“产品+服务”来找业主。比如汽车车牌识别系统，我们就可以做很多很有意思的产品，跟保险公司做一款产品，卖给小区的某一类人群。这类人群我们通过车牌识别一定能找出来，有人一年80%的时间没出过小区，但车子是停在小区的。那这个人的车险至少可以五折卖给他。只要他来交停车费，就告诉他我们有一款特别优惠的保险，给你五折。这就是用产品找用户。

基于这个思路，我们今年就推出了一个特别有意思的产品：彩惠人生。这个产品其实就是干一件事，把收物业费变成送物业费。把我们上门或是业主过来缴物业费这个行为变成一个送物业费、抵物业费的形式。这事的核心在产品。我手里的这瓶纯净水是最早和我们合作的商家。我跟他讲了一个理论：一瓶水，70%是广告，20%-30%是物流费。1%是水的价钱。你就换一种广告方式，让我们的业主来品判你的水好不好。水好，总会有人来买。

多年的运营总结，8个字的产品可以帮我们找用户：“刚需、高频、笨重、低价”。培养用户养成一种习惯，买这种笨重的东西根本不要到超市里或其它电商..。当然我们也会和京东、苏宁等电商合作，帮电商促销为业主省钱。这样就形成一个真正的社区服务..。到今年年底我们每天至少能免掉100万的物业费，有20%-30%的业主享受免物业费。

彩生活的“北斗七星” ：

以传统的物业服务作为切入点，构建社区服务..，通过与第三方专业垂直领域公司合作，对社区场景进行“解构+重构”，搭建从社区进入家庭的生态圈，为社区用户提供丰富的服务供给。这个“北斗七星”描述的是基于基础物业服务的e安全、e清洁、e维修保养（含电梯）、e绿化、e装修、e缴费、e投诉，和基于增值服务的彩惠人生、彩住宅、彩车位产品。打造的是社区生态商业、共生互荣，业主受惠。

第二站：卓越

 城市更新缔造美好生活

卓越集团，1996年成立于深圳。历经22年的发展，业务布局全国33个核心一二线城市，业务领域涉及房地产开发、金融投资、资产运营三大产业，且均已处于行业领先地位。在深圳的城市发展史上，卓越集团做出了不菲的贡献，值得一提的是，卓越集团成立全国第一家专业的城市更新集团，更新集团，凭借旧改典范项目已经较早地在城市更新版图上占据重要席位。

卓越相关负责人和调研考察团交流的意见事，给人留下深刻印象：7月底深圳出台房产新政，对正在执行的城市更新政策带来冲击，将影响一批企业。新政出台当天晚上，卓越集团等企业给市政府紧急报告，陈述“新政”漏洞。一周后，市府即出台实施细则，“打了补丁”。深圳的营商环境可见一斑。

卓越集团深谙只有真正解决土地利用效率低的问题，才是深圳创造辉煌的前提。为了更规模化开展城市更新工作，2013年成立卓越城市更新集团，对旧城、旧村、旧工业区进行拆除重建，关注塑造和升级，打造高品质的商住综合体。目前，团队已经有450多人，已设立51个项目部，其中19个项目已通过政府计划立项审批，专规已批复项目有8个。

卓越集团的城市更新项目覆盖深圳各个行政区，，并成为“一个城市的品牌”，踏足南京一年多，其区域公司正布局7个项目。“与城市共生长”是卓越集团的发展理念，大家自然期待卓越在南京演绎它共创美好生活的传奇。

第三站：星河

产城融投引领城市运营

星河WORLD是调研考察团重点对标的项目，这是星河控股的首个产业项目，160万平方米，总投资150亿元。