意外！碧桂园、金地、万科竟然都在抢占城中村，你还不跟上？(2)

▲碧桂园拿下深圳龙华白石龙村2栋农民房 来源：新浪房产

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从目前开发商租赁农民房的价格来看，还是相当划算的。

第三，城中村的农民房产权集中，谈判效率更高。城中村里的房源一拿就是一整栋，深圳新围仔村一共有226栋房屋，万科首期就一下签了20多栋，至少可以改造出1千多套租赁公寓产品。

如果和村委合作，甚至一下可以拿下几十栋。比如深业集团在水围村的改造，由于直接与村股份公司合作，效率非常高，一下拿了29栋统建楼，总建筑面积1.5万平方米。

第四，房企进村是顺应政府的发展方向，有政策支持及补贴，拿房成本及谈判成本都能大大降低。

2017年8月份，深圳市发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出应强力推进城中村综合治理工作并开展规模化租赁改造试点，并随后颁布了《深圳市城中村综合治理2018~2020年行动计划》，放话“十三五”期间将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。

有了政策指引，房企进村也更容易，且可以规避风险。比如万科改造的玉田村、深业改造的水围村都是典型的政府引导、房企参与的整治模式。

二、可以快速获取大量有潜力的客户资源

除了获取房源上的好处，城中村里的客户资源也是房企争夺的焦点。

以深圳为例，深圳有1300多个城中村，管理了1200万人口，最峰值的时候同时管理1800万人口，换句话说深圳2/3的人口都在村子里住着。

更重要的是，城中村的租客很多都是刚毕业的大学生或者中低收入者，未来的时间里他们是在成长的，刚开始可能只能负担1000元的房租，但工作两三年后，他的收入是逐年增加的，承租能力也越来越强。所以，提前牵引到这部分有潜力的客户，培养他们的忠诚度，对于争夺未来长租公寓市场份额，意义重大。

三、从中长期来看，投资农民房收益率更高

长租公寓的生意模式很简单，就是一个拥有资产，然后收租的生意。租金形成的稳定现金流是这个行业形成的基础。从这个层面来看，低价的农民房是做长租公寓的好资产。

北京万科城市研究院院长牛伟指出，类似农民房、商业办公用地这些有瑕疵的资产，不影响居住，但却可以产生和无瑕疵资产差不多的现金流，再通过合适的金融..，实际上就能取得无瑕疵资产的估值，这个就是长租公寓生意的套利逻辑。（当然了，无瑕疵住宅资产有其他功能，不能完全用现金流折现估值，这部分套利拿不到）

 

做个简单的算术题，假设住宅租金毛回报率1.5%，如果你拿到价格只有1/3的房子，那么你的租金毛回报率就变成了4.5%，假设通过精细管理，控制户型，再提升30%租金，毛租金回报率可以到5.85%，再考虑缴纳税金和管理成本（增值税+房产税+管理费用），净NOI率大概又能做到4.5%左右，这是很完美理想的条件下的结果。

四、通过长租公寓业务进村，为后期的城市更新探路