深度研究 | 2018年中国房地产企业产品力研究(3)

利润型：盈利能力较强的房企仍然倚靠豪宅产品。我们选取了上市房企中2018年中期盈利能力较强的7家房企，包含中海地产、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、龙光集团、合景泰富、中骏集团。综合这些房企近年来在不同能级城市产品定位结构的变化趋势来看，我们发现这些盈利能力较强房企的产品在一二线城市的豪宅市场占比不低。且在一二线城市市场，这些房企在豪宅、高端、中端三类产品的结构上呈现2:5:3的纺锤形，分布合理。

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我们认为，未来该类房企仍然会以一二线城市高端、豪宅市场为主。而随着三四线城市的逐步成熟，即便有机会下沉到三四线城市也将会以占领当地的豪宅产品为主。

利润型房企2015-2018年产品定位结构变化趋势

数据来源：CRIC

速度型：三四线城市刚性需求推动部分企业销售快速增长。我们选取了目前TOP50房企中2016年至2018年销售增长较快的5家房企，，包含中梁地产、蓝光发展、祥生地产、美的置业、新力地产。综合这些房企近年来在不同能级城市产品定位结构的变化趋势来看，我们发现快增长的企业在布局上，以三四线城市的中端为主、高端为辅，较少进入一二线城市。且在三四线城市场，这些房企2018年中端、高端定位产品的成交面积占到了总量的近7成。

速度型房企2015-2018年产品定位结构变化趋势

数据来源：CRIC

兼顾型：除了上述两类房企之外，传统大型房企如万科、保利兼顾了较高的盈利水平和业绩增长，且开发项目在三大产品定位的分布更加均衡。从2018年不同定位产品的成交面积结构来看，这部分房企的豪宅产品占比显著高于速度型房企、低于利润型房企。同时，中端产品的占比也介于利润型房企和高增长速度型房企之间。

2018年兼顾型房企产品定位结构