深度研究 | 2018年中国房地产企业产品力研究(5)

第三，二房和三房户型面积小型化趋势明显。对于二房户型的产品而言，其在一二线城市面积有小型化、紧凑化的趋势。如在一线城市，80-90平方米面积段户型的占比有所提高。而三四线城市的市场需求则更偏好大型化、舒适化。2016年至今90-100、100-120以及120平方米以上面积段户型的成交套数占比都在不断提升。

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52个重点监控城市二房产品主力面积段成交套数占比 [转载出处：www.11jj.com]

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而对于三房户型的产品而言，近年来面积段小型化的趋势则在各能级城市表现地更为全面。如在2016年至目前，各能级城市100-120平方米面积段户型的三房产品成交套数占比都在提升。而120-140、140-160、160-180以及180平方米以上面积段户型的三方产品成交套数占比都在逐年下降。

52个重点监控城市三房产品主力面积段成交套数占比

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最后，我们认为近年来房企项目整体户型面积段趋同、二房三房户型面积小型化的趋势主要有以下几大市场诱因。

首先，消费降级的趋势带来了显著的消费能力约束，二房、三房户型的面积段趋于小型化。由贷款政策收紧和经济下行所带来的去杠杆引发了购买力的下降，进而导致开发商在产品设计上有将二三房产品户型减小、控制总价的趋势。

其次，随着70/90政策的退出，由于小户型产品单方成本大于大户型产品，近年来小户型项目占比减少。特别是在目前高地价的地区，小户型产品在销售效率、产品配置投入方面的劣势凸显。对于追求投资回报率的开发企业而言，对小户型产品的整体开发意愿不强烈。