实战干货，公寓运营者必看！门店如何最高效地(2)

1、忽视业绩。表现为：不良的业绩被容忍；优秀的业绩不受重视；团队掩盖个人的弱点或能力；个人能力差导致团队业绩差。 [转载出处：www.11jj.com]

处理方法为：明确目标。由管理层正面进行处理并重视业绩，设 定业绩目标，完成时间及完成标准，以..的方式对团队提供帮助支持，引入检查运行状况的方法，鼓励成员在业绩上自我批评和反馈。

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2、缺乏纪律。表现为：组织总是改变规则，人际关系比工作重要，我行我素的行为。

处理方法：公司层面告知影响并予以警告，严格执行相关规定制 度。同时要分析团队所处的阶段酌情处理，比如在招租的爬坡期，业 务拓张阶段，要给团队机动性，不能限制的太死，这个阶段包括管家 在内的员工都是要出去拓客的，在时间上不能按正常运营期一样的要 求，但管家出去拓客，回来后都要形成当天拓客的完成情况汇报。

3、对团队没有热情。表现为：觉得团队没有前途，不愿意分享知识和技能，不愿意接受再学习。 

处理方法：针对个别情况个别处理。不能强制所有人都能成为一个团队，给特定的人员干特定的工作，针对不同人的个性建立不同的关系。

长租公寓店长关注的重点有：

人：团队管理（..、管理、激励）、用户运营（拉新、留存、激 励、分级）、投资方关系、外围社会管理。 

房：房间、项目硬件管理、资产管理、财务管理。

场：门店形象管理，作业流程标准，市场管理（做市场调研、精 品调研。） 

销：销售的目标管理，销路（渠道）管理，服务和价格管理。 

 

2公寓收益管理

公寓的收益管理，指在不同的租赁时段（租赁的淡旺季），对同 样的房间和提供的服务，根据不同的渠道、不同的折扣，从而实现总体收益最大化的管理模式。制定合理的出房策略，把合适的产品和服务在适当的时间以适当的价格出租给适当的客人。

衡量收益管理的关键指标：

营业总收入（TTV）：房费收入、非房费收入；

客房出租率（OR）=出租在用的房间总数/可供出租房房间总数 *100%；

平均房价AMR=出租房间的总收入/出租的房间总数；

平均可供出租客房收入=出租房间总收入/可供出租的房间总数；

衡量收益管理的关键指标追求利润最大化 ；

收益率=房费实际收入÷理想房费收入x100%，所谓理想收入就是按门市价出售的房价收入。 

比如一家有100间房的公寓。门市价为3000元，半年出租率为 85%，则收益率=(100x3000x6x85%)÷(100x3000x 6)x100%=85%。

收益率指数越高，越接近理想的房费收入。收益率指数达到了 100%可考虑涨价。

如果收益率太低，如低于75%时,要查找原因: 

1、定价错误，房价太高; 

2、竞争太激烈;