实战干货，公寓运营者必看！门店如何最高效地(5)

线上自发传播：激励与刺激已经体验的客户进行分享与传播， 带来匹配的人。

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一般情况下门店销售目标制定：预售期(15%)，热销期(25%)，持 销期(30%)，消退期(25%)，清盘期(5%)。

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如何做到淡季不淡 

1、淡季收支平衡是关键：根据收益分析工具，找到零界点,开源和节流并重。 

2、动用价格杠杆：可以启动价格杠杆,但降价并不能创造需求，相 反可能会给客户错的期望值，避免盲目降价扰乱市场。

3、开拓推广渠道(越淡越推广)：淡季需求减少,但不是没有市场需求。客户有了更多选择，市场竞争加剧，更需要强流量。

4、练内功增加产品体验感：服务和产品体验的运营能力将在供大于求的市场得到充分应证，..到位结果追综到人。

5、产品结构和服务的差异化：推出仅在淡季适用的产品组合“房 子+工作”“房子+搬家”“房子+软装”等。 

 

4公寓租后管理

公寓的风险源

1、房东、房源产权，提前退租（分散式公寓）。

2、销售人员夸大承诺。在招租期，销售人员为了尽快出房，夸 大承诺，导致租客入住后与预期不符，造成..。比较典型的就 是网络不通畅，容易让租客闹事。

3、不良租客。

对不良租客进行筛选，建立一套筛客标准。首先在看房时的面谈 就要观察租客的性格，如果租客比较挑剔或者说比较矫情，这里不好 那里不好，那尽量不要让其入住，这类人后期会进场找公寓麻烦。

筛选主要从性格（剔除挑剔租客）、不良职业、无固定工作、有 无稳定的收入、信用值等方面进行。 

在看房或入住前，请租客提供一张名片或工作证明。如对方比较 抵触不愿意提供，可以说公寓会根据租客的职业类别，举办和工作有 关的各种职场聚会，一般都不会太抗拒这类活动。

处理扰民、养宠物等情况的不良租客，一定要有技巧，不要和这类租客站到对立面，要让其他租客来投诉，转移矛盾，公寓方和受影 响的租客站队。

4、安全管理。各类安全事故要建立应急预案。

如果公寓突然停电，公寓管家要第一时间出来安抚租客，告知只 是正常停电。避免停电时租客都跑到走廊等区域，容易造成安全事故。 房态表、房态图都要打印出来备用，所有的租客信息、电话都必须保 存在管家的手机上，确保在任何时期都能联系到每个人。

必须建立各类安全事故应急预案，并且要进行演练。在处理各类 事故的时候，老板不能出面，一旦老板出面处理就没有任何退路，一 般情况下最多运营总监出面协调处理。 

在处理租客矛盾时，如果不是公寓的责任，不能承担任何责任， 但是态度一定要好！ 

平时要建立外部良好关系，片警要密切的做好关系维护，遇到棘 手情况及时向片警请教。

服务感知的关键点：