谁说房企没钱没地就活不下去了？只要会干这两件事，肯定活得更滋润(5)

 

就未来而言，住宅开发会慢慢趋于饱和，如何只做住宅，特别是重资产模式的，未来营收增长受到限制；而存量运营带来的稳定收入反哺住宅开发，甚至房企可以慢慢过渡，最终转型做存量物业运营。

[原文来自：www.11jj.com]

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做存量的关键，是具有运营能力，能让物业不断增值。

① 有运营能力才能持续拿便宜的地。

现在政府供应存量用地，不会一次性全部给到，比如产业用地，会分成几期，项目一期完成招商入驻，才给开发第二期。如果运营得不好，后面不会再把二期的地给你。

 

② 有运营能力才能获得稳定的收入。

如果不能把项目运营起来，就算拿到地也没有用，比如一些拿了产业用地的公司，把里面的住宅建好卖掉之后，剩下的产业招不商、运作不起来，前期在这部分的投入都打水漂了。又如长租公寓，入局的很多，死掉的也不少，去年以来已经有好几家遭遇资金链危机。相反的，一些运营得比较好，如旭辉领寓、龙湖冠寓等已经实现初步盈利。

 

再如特色小镇和产业地产，如果产业商业成熟，房企除了从中获得租金之外，还可以为入驻的企业和商家提供服务，收取服务费；也可以投资入股优秀的企业，在该企业发展以后获得回报；有些地方政府还会对持有产业的房企一定的税收补贴，这些都构成了整个运营过程的收入。当然，租金、服务费乃至政府补贴等，能否拿到，还得看你能否给对方提供高价值的产品和服务。

 

③运营得好，物业才能增值和变现。

良好的运营是物业增值和变现的前提，而且这个钱可能来得比租金多得多，甚至远超卖房的利润。比如说，同样做30年，万科现在市值2000亿；北京国贸三期加起来100万平米，每年大概60-70亿的租金，目前估值也已经接近2000亿。

有了稳定的租金收入和较高的估值之后，物业可以用来抵押，也可以通过金融手段提前变现。比如新派公寓CBD旗舰店当时收购+装修不超过1.6亿元，截至去年年底，资产名义价值已达5个多亿，并成功发行了国内首支公寓类Reits，发行金额达2.7亿。这不仅得益于项目的地理位置，也与公寓的运营管理水平有关。该店投入运营之后，新派做了很多细致的工作来保证入住率和租金水平，比方说，公寓的供暖时间，比北京集中供暖提前半个月开始，延后半个月结束。