你家房企赚不..，看这一个指标就够了！(3)

据中信建投研究分析，估值一般参考PE（市盈率）值，而PE中枢就应为企业合理价值/当前利润水平。企业价值预期来源于企业未来现金流或者是投资者分红的折现，其中分红或者现金流又与企业当前利润水平相关，因此企业PE可以简化为公司折现率与长期增长水平的函数。其中长期增长水平又与公司留存资本以及ROE相关，因此企业估值与折现率、分红率和ROE三者存在数值关系。 [转载出处：www.11jj.com]

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折现率是投资者对企业要求的必要回报率，分红率是企业对投资者的回报，ROE则表征企业的盈利能力和运营效率。在分红率和投资必要回报率不变的情况下，房企的估值水平就变成了ROE的相关函数。具体关系如下方函数所示：

▲行业盈利能力改善，房企估值水平上升，而行业盈利能力下滑，房企的估值受损。来源：中信建投

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ROE影响房企估值

核心原因在于房地产盈利模式的嬗变

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ROE这个指数得到分析机构的认可，背后一方面是房企经营水平的提高，但更主要的还是房地产开发和盈利模式的转变。ROE指数的高低，也就能成为衡量房企是否适应盈利模式转变、是否具有可持续发展能力的指标了。

一、 环境变化让ROE取代NAV成为房企估值的新趋向。

说到ROE对房企评估的影响，则要先了解NAV指数。

NAV，即对企业当前有形资产进行估值，在过去很长一短时间内，它都被运用到了房企价值评估的模型当中。房企储备的土地多少，很大程度上决定了房企的估值该是多少——这也能说明NAV的明显缺点：注重对企业当前有形资产的度量，而不考虑房企品牌、管理能力和经营模式之间的差异。这样的评估体系下，房企被当作若干地产项目的集合，而非具有持续经营能力的上市公司，房企本身扩大估值，也只能走“储备土地——做大市值——融资——再储备土地”的循环，依靠土地增值赚取收益。

近年来政策转向，住建部门要求住宅用地的建设要平稳有序，同时还控制地块出让价和一手房售价。处于市场快速整合期的房企们，过去依靠土地价值重估的盈利模式不再，NAV也就失去了评估和发展的土壤。