你家房企赚不..，看这一个指标就够了！(4)

▲房企估值体系需以ROE为核心进行重塑 来源：长江证券
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在此大背景下，运用杜邦分析，分别反应房企经营能力、融资能力和运用能力的ROE被运用到估值的测量中，也就不足为奇了。下图为经过杜邦分析法，35家房企ROE拆解后得出的评估结果。各个房企取得数据以及各项乘数的影响情况，一目了然。

▲2016年国内35家房企ROE及杜邦分析 来源：长江证券

二、 市场整合周期内，ROE会让强者愈强，弱者更弱。

经过对政策和房地产市场变化规律的梳理研究，我们发现，在政策监管力度最大的2010、2012和2014年，房地产市场均呈现出了龙头公司集中度提升快、市场整合趋势明显的特点。

更有直观数据显示，在房企调控指令密集出台的2017年，30强的地产公司已经占据了50%的市场份额，50强瓜分了7成的市场。因此，有理由相信，在政策未见放松的当下，整个房地产市场还将进一步向头部集中。

 高ROE房企在这一场不断整合的变化中优势明显：他们首先提升了杠杆率，让利润更高，获得更加充足的弹药；在各房企的杠杆普遍抬高之后，又加快了周转的速度，帮助整个行业的盈利水平进一步提升；现在，高ROE房企又通过品牌效应和管理水平的差异，在竞争中占的有利位置；而一直以来贯穿其中的，则是高ROE和健康的财务数据带来更低的融资成本……多项因素共同作用下，龙头房企在快速整合的阶段，优势将越来越明显。

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提升ROE主要途径

快周转、多样化开发（小股操盘）、品牌溢价

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